Эксперт Европейской комиссии ООН и президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко рассказал о влиянии второй волны кризиса на стоимость жилья в России, поделился своим взглядом на пути развития системы коммерческого найма и на то, что мешает создать профессиональный рынок риэлторских услуг в нашей стране.

– Участники Петербургского Всероссийского жилищного конгресса, который состоится 3-5 октября в рамках Гражданского Жилищного Форума, обсудят перспективы развития социального и коммерческого найма в России. Что сейчас мешает запустить этот инструмент? Какие механизмы нужно предусмотреть в законодательстве для его реализации?
– В своем выступлении на Конгрессе я планирую осветить международный опыт работы механизма коммерческого найма. Точнее – рассказать о системе, которая позволила решить жилищную проблему жителям многих стран Европы.
Прежде всего, в России необходимо разработать и принять закон, который даст возможность создавать жилищно-арендные ассоциации. Во всем мире эти структуры действуют по механизму государственно-частного партнерства и занимаются исключительно строительством арендного жилья. Эта схема предусматривает возможность инвестирования в строительство доходных домов как со стороны юридических, так и физических лиц. Государство бесплатно (либо – за небольшую сумму) выделяет ассоциациям землю и предоставляет возможность получения льготных кредитов. В свою очередь, эти структуры вкладывают поступающие от инвесторов средства в строительство доходных домов и улучшение качества их обслуживания. Соответственно, те, кто инвестирует деньги в развитие ассоциаций, получают неплохие дивиденды. Благодаря чему создается эффективный, выгодный и гарантированный инвестиционный инструмент, который позволяет решить жилищную проблему как для граждан, так и для бизнеса.
Внедрив эту схему, жилищную проблему в России можно решить за 15-20 лет.
Тем не менее в соответствующем законе нужно четко прописать механизмы работы ассоциаций. И, прежде всего, предусмотреть возможность инвестирования денег исключительно в строительство жилья.
В последнее время многие утверждают, что у государства нет денег возводить доходные дома. Механизм жилищно-арендных ассоциаций не предусматривает бюджетного финансирования: работать эта система будет исключительно за счет привлеченных инвестиций. Она доказала свою эффективность во многих странах. Уверен, что данный механизм будет успешно работать и в России.

–Но ведь многие россияне считают, что жилье в собственности – непременный показатель «удавшейся жизни»…
– Чтобы изменить этот стереотип, в законодательстве нужно предусмотреть механизмы защиты прав арендаторов. Почему сегодня люди не хотят снимать жилье? Да потому что собственник может выселить их в любой момент. На Западе ситуация иная. Если вы заключили договор с жилищно-арендной ассоциацией, не нарушаете его и не привлекаетесь к уголовной ответственности, выселить вас не имеют права.
К тому же, как показывает мировой опыт, стоимость аренды жилья, построенного жилищно-арендными ассоциациями, на 25-30% ниже рыночной. В Петербурге, например, однокомнатную квартиру можно будет арендовать за 13-15 тыс. руб. Сегодня цена «однушки» в городе составляет около 4 млн руб. Эти средства выгодней вложить в бизнес и получать регулярный доход, чем тратить на покупку недвижимости.
Некоторые считают, что доходные дома будут возводить из некачественных материалов – мол, понастроят непригодных для жизни трущоб. Это заблуждение – во всем мире при строительстве арендного жилья используют передовые технологии. Но, разумеется, это нужно прописать в законе.
Воспользоваться системой коммерческого найма смогут и малообеспеченные категории граждан – соответствующие механизмы также должны быть предусмотрены.
За последние несколько месяцев я провел несколько встреч с представителями FIABCI, ООН, Министерства экономического развития. Пока рано говорить о том, что идея создания жилищно-арендных ассоциаций будет реализована в соответствующем законопроекте. Тем не менее работа в данном направлении ведется.
Думаю, что имеет смысл заключить договор на подготовку такого документа с одной из западных компаний, которые создавали подобные законопроекты для других стран.
Сложность в том, что к разработке механизмов арендного жилья подключаются те, кто хочет лоббировать лишь свои интересы. Проблема не столько в коррупции, сколько в отсутствии профессионализма у многих из тех, от кого зависит принятие законов в России.

– Эксперты прогнозируют очередную волну кризиса в мире. Каким образом могут повлиять грядущие изменения на стоимость жилья в России?
– Россия находится далеко не в худшем положении по сравнению со многими странами Европы: у нас есть ряд финансовых преимуществ. Не думаю, что российский рынок недвижимости претерпит серьезные изменения – по крайней мере, серьезных катаклизмов не ожидается. В стране остается неудовлетворенный спрос на жилье, активно развивается система ипотечного кредитования – доля сделок с использованием заемных средств приблизилась к докризисным показателям и на сегодняшний день составляет 15-20%.
К тому же у нас гораздо меньше случаев невозврата по кредитам, чем в западных странах, что гарантирует относительную стабильность системы жилищного кредитования.
В общем, я смотрю на ситуацию довольно оптимистично.
Сейчас растет число сделок купли-продажи недвижимости эконом-класса.
Рынки элитного жилья и загородной недвижимости по-прежнему будут испытывать проблемы. В последние несколько лет объемы продаж таких объектов значительно упали и вряд ли восстановятся в ближайшей перспективе. Это говорит о том, что до кризиса данные сегменты рынка были явно «перегреты». Думаю, что коррекция стоимости жилья в этих сегментах будет происходить в ближайшие год-два – и явно не в сторону увеличения.

– На Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе планируется обсудить пути развития риэлторского бизнеса в России. Что мешает сейчас развиваться рынку и удалось ли решить часть проблем с переходом отрасли на саморегулирование?
– К сожалению, за последнее время позитивных изменений в решении данного вопроса не наблюдается. Развитие нашего бизнеса тормозят низкий уровень профессионализма и подготовки специалистов и, конечно, отсутствие законодательного регулирования риэлторской деятельности. Очевидно и понятно, что если человек планирует работать в этой сфере, у него должно быть соответствующее образование. Риэлтору необходимо сдать экзамены на профессиональную пригодность, получить необходимый опыт работы. После чего – постоянно повышать свою квалификацию.
Лишь в этом случае человек может отвечать за последствия своей деятельности.
Но в России пока отсутствуют законодательные механизмы, которые бы побуждали риэлторов учиться и отвечать за результаты своего труда. Агентом может назвать себя любой, кто этого захочет, не имея ни опыта, ни образования, ни лицензии на осуществление этого вида услуг. Пока такая ситуация будет сохраняться, профессия агента по недвижимости не станет уважаемой среди наших граждан, Сейчас я пытаюсь создать рабочую группу при ООН, которая начнет разрабатывать рекомендации по законодательному обеспечению риэлторской деятельности для развивающихся стран, в которых отсутствуют система лицензирования профессии или нормативные акты, регулирующие ее деятельность.
Решить проблему можно двумя путями – либо внедрить механизм лицензирования (как в США, Польше или Канаде), либо – развивать уже существующий в России институт саморегулирования. На мой взгляд, создание саморегулируемых организаций – более современный и прогрессивный путь развития. Но когда деятельность таких структур базируется исключительно на добровольных началах, эффективность их работы сомнительна. Непонятно, каким образом работники состоящих в СРО агентств смогут конкурировать с риэлторами, которые ведут «свободную» деятельность – не платят налогов и не отвечают за свою работу перед клиентами.
К великому сожалению, такая ситуация наносит большой ущерб нашей профессии.
Риэлторы пока не доросли до того, чтобы лоббировать свои интересы в органах государственной власти, добиваться признания статуса профессии.
Ситуация не меняется уже несколько лет и предпосылок к ее улучшению я пока не вижу.
Надеюсь, что участники Петербургского Всероссийского жилищного конгресса затронут эту проблему, попытаются разработать единые подходы к ее решению. А главное – убедят в своей правоте представителей федеральной власти и представят им механизмы, которые позволят исправить ситуацию.

– Каких еще результатов ждете от Конгресса и Гражданского Жилищного Форума в целом?
– Гражданский Жилищный Форум решает целый ряд задач. Деловая часть мероприятия – Петербургский Всероссийский жилищный конгресс – позволяет объединить усилия представителей власти, участников рынка и экспертов, благодаря чему – найти точки взаимодействия, разработать новые механизмы решения наболевших проблем.
Выставка-семинар для населения «Жилищный проект» выполняет важную социальную задачу. Мероприятие позволяет любому петербуржцу получить максимум полезной и нужной информации, абсолютно бесплатно задать интересующие вопросы профессионалам рынка.
Гражданский Жилищный Форум объединяет оба мероприятия. Участники Конгресса из других городов смогут познакомиться с опытом проведения «Жилищного проекта», а для граждан, заинтересованных в улучшении жилищных условий, мероприятие будет работать целых два дня.
С удовольствием приму участие в работе Гражданского Жилищного Форума и приглашаю всех последовать моему примеру!

Ознакомиться с программой Конгресса и зарегистрироваться можно на сайте www.gilforum.ru Предусмотрен платный и бесплатный пакет участия.

Досье:
Александр Юрьевич Романенко, президент корпорации «АДВЕКС. Недвижимость», президент Всемирной Федерации профессионалов рынка недвижимости FIABCI 2011-2012, эксперт Европейской комиссии ООН. Сертифицированный управляющий недвижимостью (CPM, Institute of R. E. Management). Дважды лауреат общегородской общественной премии «Каисса» в номинации «За личный вклад в развитие рынка недвижимости Санкт-Петербурга». Академик Международной Академии Недвижимости и Ипотеки (International Academy of Mortgage and Real Estate). Член Исполнительного комитета Гражданского Жилищного Форума.

Материал подготовлен по заказу Исполнительного комитета Гражданского Жилищного Форума и может быть свободно размещен в СМИ.
Справки по тел. (812) 346-57-98