Правительство вместе с Госдумой доработает законопроект о порядке приобретения прав на землю, находящуюся в госсобственности

Правительство России в четверг одобрило изменения в законодательные акты РФ, уточняющие условия и порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

По предложению глава Минэкономразвития Германа Грефа, правительство отказалось от доработки этого законопроекта в рамках кабинета министров и направило его в Госдуму, чтобы этот документ мог быть доработан и окончательно принят до конца года.

Как подчеркнул Г.Греф, принятие поправок сократит совокупные затраты промышленных предприятий на выкуп земельных участков под ними с 736 до 191 млрд рублей.

Одновременно, по его словам, снижение выкупных цен в Москве и Санкт-Петербурге ожидается на уровне 2,3 раза, в других городах - в 9 раз, а на иных территориях - в 7,3 раза.

Предполагается, что выкупные цены составят 2,5% от кадастровой стоимости на всей территории страны, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, а в этих двух крупнейших городах - 20% от кадастровой стоимости.

"Это предельные значения, размер арендной платы составит не выше 2% от кадастровой стоимости за использование земельных участков, при аренде участков из состава земель сельхозназначения - не выше размера земельного налога, а при аренде земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте, - в размере земельного налога", - сказал глава Минэкономразвития.

Министр также отметил, что поправки предполагают введение "спорной меры" для Москвы и Санкт-Петербурга, где устанавливается запрет на перепрофилирование участков земли, выкупленной по льготной цене в 20%. В случае такого перепрофилирования предлагается взимать дополнительную плату не выше 80% от кадастровой стоимости.

"Несмотря на спорность меры, ничего лучше, чем это предложение, мы пока не нашли", - сказал Г.Греф.

Он подчеркнул, что на принятии этой меры настаивали московские власти. "Сейчас в Москве в нарушение законодательства добровольно не продаются участки, столичные власти обещают отпустить рынок земли (в случае принятия такой поправки - "ИФ")", - сказал глава МЭРТ.

Что касается Санкт-Петербурга, то его руководство не намерено использовать данную норму, предпочитая устанавливать дифференцированные ставки выкупа. "Санкт-Петербург был указан здесь за компанию", - пояснил Г.Греф.

"По нашему мнению, это последний из законодательных актов, непринятие которых стоит на пути цивилизованных земельных отношений", - заявил агентству "Интерфакс-Недвижимость" глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский.

"Мы все ждали этого закона, он крайне важен", - подчеркнул он.

Глава комитета напомнил, что в 1990-х годах земля под предприятиями оформлялась в бессрочное пользование, что было своеобразным "суррогатом собственности".

Говоря о сроках принятия законопроекта, парламентарий подчеркнул, что депутатам будет нужно работать быстрыми темпами. "Законопроект не может вступить в силу позднее 1 января 2007 года", - подчеркнул он.

Предпринимательское сообщество в целом довольно поправками, одобренными кабинетом министров, заявил агентству "Интерфакс-Недвижимость" заместитель руководителя комитета РСПП по налогам и бюджетной политике Сергей Беляков.

"Большинство наших претензий учтено", - сказал он.

По словам представителя РСПП, внесенные изменения, в частности, предполагают, что заключенный ранее договор аренды на землю не станет препятствием для выкупа земельного участка собственником находящихся на нем зданий и сооружений.

"Кроме того, нас устраивают ставки выкупа и аренды", - отметил С.Беляков.

Партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский также полагает, что поправки в закон существенно улучшают условия выкупа земель.

"Сейчас земля в Подмосковье выкупается по цене десять ставок земельного налога, в Новосибирской области - 5-17 ставок земельного налога. А сам земельный налог, как известно, составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, цена земельного участка для предпринимателей в Новосибирской области снизится более, чем в три раза (с 7,5 - 25,5% до 2,5%), а в Московской области - более, чем в пять раз (с 15% до 2,5%)", - сказал он агентству "Интерфакс-Недвижимость".

Вместе с тем, указал в интервью агентству независимый эксперт Андрей Лазаревский, согласно законопроекту, выкупить земельные участки под своими объектами недвижимости по 2,5% от их кадастровой стоимости смогут только те юридические лица, которые были непосредственными участниками приватизации. При этом, отмечает он, всем прочим собственникам ранее приватизированных объектов, равно как и новым инвесторам придется покупать землю по 100% от кадастра, то есть в 40 раз дороже.

"Эти нормы тщательно скрыты в положениях, поражающих юридической безграмотностью", - заметил эксперт. Он указал, что в законопроекте про цену в 2,5% говорится применительно к объектам права - земельным участкам, на которых расположены здания.

При этом, по его словам, далее речь идет про субъекты земельного права. "Иные лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений… приобретают земельные участки по кадастровой стоимости", - цитирует он пп. 4 и 5 ст.2; п. 1 ст. 3 проекта и делает вывод, что "эти взаимоисключающие нормы создают возможность произвольных административных решений по цене выкупа".

Кроме того, А.Лазаревский напоминает, что документ отменяет п. 3 ст. 20 Земельного кодекса, гласящий, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие кодекса, сохраняется.

"Таким образом, всех, кто не успеет переоформить землю в собственность или аренду, насильно выпихивают в аренду и при этом еще и штрафуют в размере до тысячи МРОТ. Такой же штраф взимается с юридических лиц и при самовольном захвате земельного участка", - говорит он.

Эксперта настораживает также и положение, согласно которому, размер арендной ставки в размере 2% от кадастровой стоимости действует только до того, как государственная собственность формально не будет разделена между федеральными, региональными и муниципальными властями. "После этого любой чиновник сможет в произвольном порядке устанавливать стоимость аренды того или иного участка", - полагает он.

Однако больше всего вопросов у опрошенных агентством специалистов вызывает запрет на перепрофилирование участков в Москве и Санкт-Петербурге.

Отвечая на вопрос, будут ли депутаты вносить поправки в законопроект, В.Плескачевский заявил корреспонденту агентства: "Нас удивляет, что сделана оговорка для Москвы и Санкт-Петербурга".

"Фактически, 80% это плата для тех предприятий, которые собрались выйти за пределы города", - сказал он, отметив, что перепрофилированные территории могут использоваться, в частности, для строительства жилья. Депутат напомнил, что эта мера обосновывается как антиспекулятивная. "С одной стороны боремся против спекуляции, с другой стороны - нацпроект по жилью", - сказал В.Плескачевский. "Мы вернемся к обсуждению этой проблемы", - пообещал он.

"Дело в том, что в столице нет зонирования территорий в том виде, какое предусматривает федеральное законодательство. По каждому конкретному участку власти принимают индивидуальное решение, к какому виду пользования земли его отнести", - замечает В.Можаровский. Например, по его словам, если чулочная фабрика стала делать ботинки, то в Москве, как правило, будет изменяться и договор, и акт о предоставлении участка.

"Особые условия выкупа в Санкт-Петербурге и Москве юридически усложняют всю процедуру выкупа и ставят барьер на пути эффективного собственника, который захочет перенести свое предприятие за город, а дорогую столичную землю использовать более использовать рационально", - соглашается с ним С.Беляков.

В.Можаровский отмечает, что "городское руководство постоянно и последовательно демонстрирует, что у Москвы есть своя позиция и свои правила". Так, указывает он, одно из ключевых положений столичного законодательства о земле гласит, что основной формой землепользования в городе является аренда, хотя Земельный кодекс предоставляет собственнику здания самостоятельно выбрать, хочет ли он выкупить землю под этим зданием, или взять ее в аренду.

"Как юристу мне приходится констатировать, что это ненормально, но как обыватель я понимаю, почему московские власти занимают такую позицию, - признает собеседник агентства. - Город неизбежно будет развиваться дальше. И если через несколько лет на том или ином участке земли нужно будет построить дорогу, то руководству Москвы будет значительно легче иметь дело с арендаторами, чем с десятками и сотнями собственников".

Несмотря на спорные моменты, эксперты сходятся в том, что законопроект нужно внести в Госдуму как можно скорее, чтобы депутаты смогли рассмотреть его до конца года. Согласно законодательству, предприятия должны до 2008 года принять решение, в какой форме они будут в дальнейшем пользоваться землей.

"По сути, у предпринимателей останется всего год, чтобы переоформить землю в аренду или выкупить ее. А даже если все документы по участку полностью готовы, то их прохождение по коридорам власти занимает не меньше трех месяцев", - отмечает С.Беляков.

В свою очередь, А.Лазаревский сомневается, что за 2007 год большое количество предпринимателей сможет переоформить свою землю в собственность.

"Три года проработав в "Объединенных машиностроительных заводах" и занимаясь переоформлением участков под тремя десятками заводов, я смог оформить документы на выкуп земли только под двумя из них", - говорит он.

По данным эксперта, в настоящий момент правом собственности на землю под своими предприятиями обладают только 1-2% предпринимателей. В то же время, по данным Минэкономразвития, эта цифра составляет 7%, а количество всех участков, переоформленных в собственность и аренду, составляет 25%.

ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ