В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость проследили изменения поведенческих моделей участников столичного рынка найма в 6-летней ретроспективе. В частности, в 2014 году массовый отток нанимателей из Москвы спровоцировал панику у владельцев сдаваемых квартир, но даже в этих условиях они указывали в рекламных объявлениях докризисные цены, регулируя стоимость найма скидками. По окончании периода депрессии в 2016 году дисконтная политика изменилась: скидки заметно сократились, а в массовом сегменте перестали рассматриваться совсем. Впоследствии рынок постепенно реанимировался, и в 2019 году собственники столичного жилья были нацелены на повышение арендных ставок до 10% – чтобы индексировать падение доходности аренды на фоне инфляции.

Нынешним летом, после выхода из «карантина», активность на рынке аренды постепенно восстанавливается, и основным спросом пользуются низкобюджетные предложения, притом что абсолютное большинство арендаторов рассчитывает еще и на существенный дисконт – от 10% и более. Наймодатели готовы его предоставить, но временно, пока длится низкий летний сезон. Сдавать жилье по уменьшенной цене на долгий срок согласен лишь один из двадцати арендодателей, остальные ждут возвращения платежеспособного спроса в сентябре. Однако, согласно прогнозу специалистов ИНКОМ-Недвижимость, московский рынок найма жилья встретит осень снижением арендных ставок в массовом сегменте на 5–9%.

Кризис 2014 года повлек за собой заметные трансформации в сегменте найма столичных квартир, что оказало влияние на поведенческие модели арендодателей. Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость выделяют в данном процессе два характерных периода изменений. Первый начался осенью 2014 года с массового оттока квартирантов, когда 35% договоров найма были расторгнуты досрочно. В результате – паника и резко обострившаяся конкуренция среди арендодателей. Несмотря на угрозу тотального простоя своих объектов, собственники не желали снижать цены и указывали в объявлениях докризисные арендные ставки. Изменения стоимости на падающем рынке фактически происходили путем предоставления скидок и смягчения условий оплаты аренды. Вплоть до осени 2015-го наниматели могли гарантированно получить дисконт в 10–15%, в высоких ценовых сегментах скидки доходили до 30%.
К 2016 году период депрессии завершился – арендаторы стали возвращаться в столицу, а владельцы жилья адаптировались к новым условиям. Ситуация на рынке стабилизировалась, и предоставление преференций при найме стало не таким очевидным. Например, арендодатели ликвидных квартир экономкласса уже не рассматривали возможность торга и дисконта. Для жилья категорий «комфорт» и «бизнес» цена могла быть снижена не более чем на 10%, элитные объекты сдавались со скидкой около 20%.

2016-й ознаменовался формированием нового этапа в развитии московского рынка аренды, в течение которого значимых изменений в дисконтной политике и ценообразовании не происходило, востребованность экономичных лотов продолжала повышаться, и со временем спрос на них восстановился до стандартных показателей; кроме того, вернулся сезонный рост активности нанимателей. В целом можно сказать, что к концу 2016 года сегмент аренды практически реанимировался, и с тех пор на нем не наблюдалось серьезных потрясений вплоть до событий 2020-го.

Летом прошлого года специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость заметили попытки собственников жилья пересмотреть систему ценообразования, сложившуюся в последнее время, и повысить ставки найма – в среднем на 7–10%, в качестве индексации снижающихся доходов на фоне инфляции, удорожания товаров и услуг. Однако официального роста цен на рынке не произошло. «Взвинчивая стоимость аренды жилья, собственники рискуют остаться без квартирантов – люди будут снимать только самое низкобюджетное, многие готовы поступиться комфортом, но не платить по завышенным расценкам. И в сегодняшней ситуации это особенно актуально», – отмечает заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.

Нынешние арендодатели, учитывая опыт прошлых лет, рассчитывают на быстрое восстановление спроса – тем более, что вместо массового ухода арендаторов с московского рынка происходят активные миграции внутри него. После снятия карантинных мер в старой Москве заявки на подбор объектов поступают преимущественно от тех нанимателей, которые вынуждены искать способы снижения арендного бюджета и меняют жилье на более дешевое. Например, переезжают из отдельной квартиры в комнату – данный формат становится все более популярным как супер-экономичный, от 10 тыс. рублей в месяц (в старых границах столицы). Арендаторы также живо интересуются 1- и 2-комнатными квартирами, как для индивидуального найма, так и для совместного: нижний ценовой порог – 20 тыс. рублей и 25 тыс. рублей в месяц соответственно. Минимальный месячный бюджет найма «трешек» составляет 35 тыс. рублей в месяц, 4-комнатных квартир – 50 тыс. рублей. Коллективная аренда многокомнатных объектов сегодня менее актуальна: для экономии средств нанимателям нужна большая компания, а такую порой трудно набрать; далеко не все собственники, в свою очередь, готовы к заселению многочисленной группы квартирантов.
л
Нередко арендодатели квартир формата 3+ сдают жилплощадь покомнатно с составлением отдельных договоров найма, либо находят квартиросъемщиков для «двушки» и запирают лишние комнаты – таким образом можно снизить износ жилья.

Статистика ИНКОМ-Недвижимость показывает: почти все сегодняшние наниматели – 93% – рассчитывают на значительный дисконт, и сейчас есть возможность получить скидку 10%–20%, но только временную, до сентября. «Снижать цену на весь период долгосрочной аренды большинство арендодателей еще не планирует, по нашим данным, к этому готовы лишь 5% из них. Рынок об уменьшении арендных ставок пока не заявлял, собственники заняли выжидательную позицию, как было и в предыдущие кризисы. После снятия эпидемиологических ограничений прошло немного времени, несколько недель простоя квартиры собственников не пугают. Но если не случится чуда на рынке труда, предпосылок к росту платежеспособного спроса не предвидится – мы ожидаем, что в августе–сентябре стоимость найма в Москве снизится на 5–9%», – прогнозирует Оксана Полякова.