Что предлагает рынок финансирования девелоперам?

Вопрос – где взять деньги на строительство? – был, есть и будет актуальным для большинства девелоперов. Учитывая тенденцию перехода от точечной застройки к комплексной, с одной стороны, повышается качество объектов, с другой стороны, требуется гораздо больший объем средств на строительство. О том, какие сегодня существуют источники финансирования жилищного строительства, говорили эксперты на сессии «Инвестиции в недвижимость» в рамках ежегодного форума лидеров рынка недвижимости MREF, который традиционно организует деловая газета «Ведомости».

В самом начале разговора генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая охарактеризовала текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости Московского региона: «В настоящее время рынок характеризуется ростом по всем направлениям. Отмечается увеличение как темпов ввода жилья, так и количества сделок купли-продаж. За первое полугодие 2013 года в Москве возвели почти 1,2 млн квадратных метров жилых площадей, что составляет 143,4% к уровню ввода жилья за аналогичный период 2012 года. По этому показателю Москва делит третье место с Республикой Татарстан. Лидером по объему ввода жилья является Московская область, где в первом полугодии 2013 года было введено 2,26 млн. кв. м жилья (рост 25% к аналогичному показателю 2012 года). Московский регион  (Москва + Подмосковье) является крупнейшим рынком жилой недвижимости страны. За первое полугодие 2013 года по показателю темпов ввода жилья на долю региона пришлось более 15% от общего объема ввода жилья по РФ».

Г-жа Литинецкая отметила, что несмотря на возрастающие темпы ввода жилья, в Москве и Подмосковье сохраняется относительно низкий уровень обеспеченности. В Москве этот показатель находится на уровне 19 кв. м/чел., в Подмосковье – 22 кв. м/чел. Для сравнения аналогичный показатель в странах Европы – 30-50 кв. м на человека. «Помимо наращивания  объемов ввода жилья, на рынке Московского региона отмечается заметный рост количества сделок купли-продаж, - продолжила эксперт. - В ближайшем будущем из-за низкого уровня обеспеченности жильем населения данный тренд будет иметь продолжение. Недостаток ликвидных участков в границах «старой» Москвы ведет к дефициту качественного предложения на рынке первичного жилья столицы. В будущем мы прогнозируем дальнейший рост цен на недвижимость в Москве в связи с превышением спроса над предложением».

Как сообщила Екатерина Черных, генеральный директор УК «Велес Траст», по статистике ЦБ объем кредитования строительной отрасли сегодня существенно увеличился. Если в апреле 2009 года девелоперам было выдано 1,2 трлн руб, то в январе текущего года 1,6 трлн руб. В структуре финансирования девелоперской деятельности кредиты сегодня занимают 33%, тогда как в 2009 году - всего 4,9%.

Одним из главных кредиторов строительной отрасли сегодня по-прежнему является Сбербанк России, кредитный портфель которого насчитывает 140 млрд рублей, выданных на финансирование проектов жилой недвижимости (6 млн кв.м). При этом Сбербанк активно продвигает структурированное финансирование. Что это означает? «Во-первых, значительный размер кредита – до 70-80% от бюджета проекта, что позволяет почти гарантированно при любых обстоятельствах завершить строительство, - поясняет Асылхан Сыздыков, директор Управления финансирования недвижимости Среднерусского банка Сбербанка России. – Во-вторых, достаточно длительный срок финансирования – 3-7 лет. Обычно стройка длится 1-2 года, таким образом, банк дает девелоперу «про запас» несколько лет на продажу готового объекта. Готовый дом за два года продается в большинстве случаев без проблем. Как правило, кредиты гасятся гораздо раньше за счет более высоких темпов продаж, и это нормально. В этом деле самое важное – обеспечить завершение строительства дома и тем самым предоставить возможность застройщику выполнить обязательства перед дольщиками. При этом, кредит предоставляется в форме невозобновляемой кредитной линии, что означает, доступ к деньгам по мере необходимости. Условно – построил этаж, получи деньги, без привязки к продажам квартир. Это определенная защита от рисков, связанных с рыночным спросом. К тому же, банк не настаивает, чтобы весь кредит был выбран. Наша практика показывает, что по большинству кредитов остаток составляет порядка 30%».

Вместе с тем, кредиторы признаются, что их продукт не идеален, со стороны девелоперов есть спрос на более комфортный и быстрый способ привлечения денег на момент начала строительства. В результате, стали появляться альтернативные источники финансирования. «В 2013 году значительно активизировались ПИФы недвижимости с совершенно различными стратегиями, - рассказала Екатерина Черных. - Одна из них - ЗПИФН создает девелопер, который «упаковывает» в фонд свои объекты и потом продает паи, привлекая таким образом финансирование на строительство. Другая стратегия – управляющая компания сначала собирает деньги и лишь потом размещает их в самые ликвидные проекты, помогая застройщикам тем самым достроить их. Именно по такому пути пошла компания «Сбербанк Управление Активами», которая весной 2013 года запустила фонд «Сбербанк – Жилая недвижимость», средства которого предназначены для поддержки проектов, получивших разрешение на строительство. Стратегическим партнером и инвестором фонда стала компания «Метриум Групп», которая обеспечивает профессиональную экспертизу объектов для инвестирования. Таким образом, специализированная УК становится гарантом качества проекта». 

«Мы выбираем для инвестирования самый понятный сегмент – эконом, потому что именно этот класс недвижимости показывает даже в самый жесткий кризисный период максимальную устойчивость, - пояснил Алексей Новиков, директор отдела управления фондами недвижимости ЗАО «Сбербанк Управление Активами». - Кроме того, именно в этом сегменте наибольшее развитие ипотеки и понятное ценообразование (цена продажи в значительной степени приближена к себестоимости строительства). Важное отличие нашего фонда – мы инвестируем в те проекты, которые считаем перспективными, а не в те, которые реализует наша материнская компания. Рассматриваем рынки Москвы и ближайшего Подмосковья, при этом крайне важным для нас является транспортная доступность. Наличие альтернативного автомобилю способа добраться до центра Москвы – ключевой аспект при принятии инвестиционного решения».

Более того, «Сбербанк Управление Активами» разрабатывает новую комплексную схему финансирования проекта. В нее будут включены: собственный капитал застройщика, кредитные средства банка плюс средства инвестора, выступающего в тандеме с кредитором. Кредитор – это Сбербанк России, инвестор – дочерняя компания «Сбербанк Управление активами». «То есть объекты, которые выберет для инвестирования УК, смогут рассчитывать на приоритетное рассмотрение заявки по проектному финансированию от Сбербанка, - прокомментировал Алексей Новиков. - Мы считаем, что такой подход существенно упростит жизнь застройщикам и обеспечит финансовую устойчивость реализуемых ими проектов».