С начала года заметно активизировались организации, создающие ПИФы недвижимости. Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали привлекательность этого инвестиционного инструмента и составили собственный список преимуществ работы с паевыми фондами. Как выяснилось, благодаря помощи профессиональных участников рынка, инвестор получает целый ряд дополнительных преимуществ, которых нет у обычного покупателя жилья.

 

Причина №1: профессиональная экспертиза

Покупая паи ПИФа недвижимости, созданного при участии игроков рынка, инвестор получает профессиональную экспертизу строящихся объектов. Управляющие компании фондов выбирают для инвестиций перспективные проекты и проверяют у застройщика наличие всей необходимой проектной и разрешительной документации. Только после того, как эксперты управляющей компании поймут, что площадка является перспективной с рыночной точки зрения, документация соответствует всем требованиям, а девелопер (застройщик) является финансово устойчивым, принимается решение об инвестировании, то есть выкупе пула прав на квартиры. Таким образом, за пределами деятельности фондов оказываются проекты с сомнительной репутацией.

 

Причина №2: комфортный «порог» входа

Покупка паев ПИФа недвижимости позволяет заработать на рынке недвижимости частным инвесторам, не имеющим достаточной суммы для покупки целой квартиры. Минимальный порог вхождения в фонд – от 50 тыс. рублей, то есть в десятки раз меньше стоимости самой дешевой квартиры в московском регионе.

 

Причина №3: высокая доходность

ПИФ недвижимости предлагает инвесторам доходность значительно выше банковских депозитов или счетов, номинированных в драгоценных металлах (хотя не исключена и отрицательная доходность). Например, ЗПИФН «Сбербанк — Жилая недвижимость», находящийся под управлением ЗАО «Сбербанк Управление Активами», стратегическим партнером и консультантом которого является «Метриум Групп», ориентируется на доходность на уровне 15% годовых. Большинство профессиональных участников рынка недвижимости, создавшие свои ПИФы, обещают доходность примерно на таком же уровне, однако некоторые игроки могут задавать более широкий коридор, который все равно будет выше, чем ставки по депозитам. Например, УК «Евразия» совместно с ГК «Мортон» запустили программу «Квадратный метр», в которой анонсируют пайщикам своих ПИФов 8-20% годовых.

 

Причина №4: максимальная отдача

Инвесторам предлагается разделить потенциально высокую доходность рынка недвижимости, которая в данном случае достигается за счет нескольких факторов. Во-первых, за счет того, что квартиры приобретаются на ранней стадии строительства. Во-вторых, фонд может купить  объекты напрямую у застройщика с дисконтом к рыночной цене  (8-10%) за счет значительного объема единоразовой покупки, который никогда не получит частный инвестор. В-третьих, продажа квадратных метров планируется в точке максимальной доходности, - специалисты проводят постоянный мониторинг рынка и определяют правильный момент выхода из инвестиций с учетом текущей конъюнктуры. Срок инвестиций в отдельный девелоперский проект обычно составляет 1–2,5 года, что позволяет максимизировать доходность от вложений за счет роста стадии готовности проекта и последующем реинвестировании средств в другие проекты. 

 

Причина №5: широкая география

Пайщики ПИФов недвижимости получают возможность заработать на росте стоимости жилья одновременно в нескольких регионах. На рынке уже достаточно фондов, вкладывающих средства в различных субъектах федерации. Например, УК «КапиталЪ» создала ПИФ «Жилищная программа», средства которого инвестированы в строительство жилых домов в Краснодаре, Звенигороде, Новосибирске, Подольске и Пущино. В свою очередь УК «Регион» является учредителем фонда «Территория Югра», вкладывающего деньги пайщиков в недвижимость Ханты-Мансийска, Нижневартовска, Нефтеюганска и подмосковном поселке городского типа Нахабино. География инвестиций также может быть ограничена площадками одной компании, являющейся основным создателем фонда. Например, УК «Евразия» предлагает пайщикам заработать на строительстве микрорайонов ГК «Мортон» - «Мортонград Путилково», «Южное Кучино 2», и «Мортонград Бутово».

 

Причина №6: ликвидность инвестиций

Пайщик ПИФа может вернуть свои приумноженные средства досрочно, то есть до завершения срока действия фонда. Поиск покупателя и продажа квартиры – достаточно трудоемкая и длительная процедура. В отличие от обычного покупателя недвижимости, пайщик ЗПИФН может реализовать часть или весь объем своих паев на вторичном рынке, продать их не одному, а нескольким лицам.

 

Причина №7: отсутствие бюрократической волокиты

Пайщик ЗПИФН избегает многочисленных сложных и продолжительных процедур, связанных с оформлением сделки на рынке жилья. Ему не нужно платить комиссию риэлтору, решать вопросы с переводом средств через банк или аренду банковской ячейки, а процедура покупки пая предельно проста, не требует никаких дополнительных затрат и привлечения специалистов. Всю работу берет на себя управляющая компания  ЗПИФН — профессиональный участник рынка. 

 

Причина №8: высокий уровень защиты

Традиционные риски, присущие инвестициям в девелопмент, при инвестировании в ЗПИФН в значительной степени снижаются за счет нескольких факторов. Во-первых, средства пайщиков идут на приобретение квартир в соответствии с 214-ФЗ, защищающему права инвесторов. Во-вторых, после выбора и одобрения конкретного объекта для инвестирования средств пайщиков управляющая компания продолжает следить за происходящим на площадке и осуществляет регулярный мониторинг ситуации. Тогда как частные покупатели квартир вынуждены объединяться в инициативные группы, чтобы следить за сроками и качеством строительства. У пайщиков ЗПИФН такой необходимости нет. Привлечение профессиональной команды для выбора объекта инвестирования, а также отслеживание ситуации на стройплощадке значительно снижает риски мошеннических действий по отношению к частному вкладчику, включая двойные продажи или перенос сроков сдачи объекта, необходимость вносить дополнительные средства и т.д.

И в-третьих, деятельность ЗПИФН жестко контролируется уполномоченными организациями. В частности, все совершаемые операции с имуществом ЗПИФН, также как и все его активы, находятся под контролем специализированного депозитария. Имущество ЗПИФН обязательно регулярно переоценивается независимым оценщиком, а деятельность фонда проходит ежегодный аудит.

 

Причина №9: возможность рефинансирования средств

Согласно российскому законодательству, ЗПИФН предоставляют инвесторам возможность не уплачивать налог на прибыль до получения денежных средств при погашении паев или получения дохода по паям. Иными словами, если частный инвестор является конечным покупателем и напрямую приобретает объекты недвижимости, то он вынужден каждый раз платить налог при их продаже. В свою очередь, управляющая компания может реинвестировать средства пайщиков сколько угодно раз без уплаты налога на прибыль до непосредственного погашения паев. 

 

Причина №10: сильные партнеры

Если управляющая компания  ЗПИФН входит в структуру крупного банка, то для инвестора это является дополнительной гарантией проекта. С одной стороны, банк проводит тщательную финансовую экспертизу проекта. С другой стороны, в случае возникновения у девелопера финансовых проблем, банк может оказать ему необходимую финансовую поддержку. Поэтому управляющие компании готовы охотно инвестировать в первую очередь в объекты, которые прошли аккредитацию в надежном кредитном учреждении.

 

«Если ЗПИФН рыночный, то есть создан независимыми профессиональными участниками рынка, а не девелопером, привлекающим средства под свои конкретные проекты, то фактически, частные инвесторы при покупки паев такого независимого ПИФН, получают весь арсенал инструментов, которыми обладают опытные риэлторы, - генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Это касается не только отбора проектов, но и сопровождения строительства, контроля девелопера и прочее. Поэтому, даже если частное лицо не собирается становиться пайщиком, сам факт привлечения в тот или иной проект рыночного ПИФа недвижимости является для него своеобразным знаком качества проекта. Если стройкой заинтересовались профессиональные инвесторы, значит, у этого проекта хорошие перспективы ».