Минэкономразвития предлагает отменить деление земли на семь категорий (населенные пункты, сельское хозяйство, промышленность, водный и лесной фонды, земли запаса и особо охраняемые территории) и ввести зонирование территорий. Муниципалитеты будут делить свои территории на зоны, устанавливая для них перечень разрешенных видов использования, которых может быть несколько. Классификацию этих видов предстоит разработать федеральному правительству. Исключение сделано лишь для особо охраняемых территорий, для ценных сельхозугодий, земель лесного и водного фондов. Предполагается, что новая система вступит в силу с 2017 года.

Скажем честно, существующая сегодня схема на самом деле дает игрокам рынка достаточно инструментов, чтобы навести порядок в земельной сфере. Но не будем забывать о специфике российского рынка, где порядок зависит не столько от содержания закона, сколько от его применения.

Новая реформа обещает нам, что в соответствии с генеральными планами развития территорий каждый участок будет включен в определенную зону, в связи с чем его можно будет определенным образом использовать: для ведения сельхоздеятельности, строительства офисов или жилья. Этот процесс несет в себе определенное безусловное благо, а именно предполагается, что власти наконец всерьез задумаются над развитием вверенных им активов: проведут анализ банка земли, определят назначение каждого участка, оценят перспективу его развития. Такого вдумчивого подхода нам действительно не хватает сегодня.
В то же время новый закон не дает четких ответов для частных собственников.

Минэкономразвития уверяет, что новые правила дадут владельцам земли больше свободы. В чем большая свобода, пока неясно.

Для того чтобы перевести участок из одной зоны в другую, потребуется корректировать генплан. Согласовать поправки в документ такого уровня – это очень нетривиальная задача, которая к тому же может оказаться очень коррупционноемкой.

Ведь что такое генплан территории? Это документ, который составляется на годы вперед и подразумевает, что к моменту его создания составители уже четко определили для себя цели и задачи развития подвластных территорий. Таким образом, суть документа не предполагает, что он будет меняться, например, несколько раз за год.

Сегодня, чтобы изменить вид использования участка, достаточно воспользоваться стандартной схемой: выйти на местное самоуправление, подать соответствующее заявление о смене вида землепользования и пройти процедуру слушаний. Как эта ситуация изменится, если будет необходимо изменить вид использования по новым правилам? Да никак – то же обращение к местному самоуправлению и публичные слушания. А вот как будут устанавливать перечни видов использования для тех или иных зон, насколько широко или, наоборот, узко, но разумно… это уже вопрос применительной практики – та самая больная нога, которая у нас обычно хромает. Изменится ли ситуация после 2017 года, время покажет. А пока вся эта затея с земельной реформой сильно напоминает ежегодный ремонт российских дорог… зимой.

Кстати, помимо заявленных системных преобразований в 2017 году, очередные новости ожидают частных собственников уже в 2015 году. Минэкономразвития внесло в Госдуму проект поправок в Земельный кодекс, позволяющий владельцам земли, получившим участки в советское время, бесплатно оформить их в собственность. Однако инициатива властей по упрощению порядка оформления земельных участков выгодна не столько физлицам, сколько государству. Ведь так участки попадают на кадастровый учет, а их владельцы платят налоги. Но, как показывает практика проводившейся ранее «дачной амнистии», послабления в этом вопросе не попадают в цель: владельцы, не собирающиеся продавать свои огороды, не спешат за документами. Пряники в виде упрощений процедур не работают, очевидно, что со временем государство придет к мысли использовать кнут. Например, ввести жесткие санкции к тем, кто не спешит «оформлять отношения», чтобы такой статус землепользования стал затратным и абсолютно невыгодным.