Эксперты рынка недвижимости рассказали, стоит ли покупать квартиру в Москве весной 2023 года, сообщает «Московская газета».

Напомним, что на фоне ипотечного бума 2019-2021 годов цены на жилье разогнались до рекордных масштабов. В связи с этим девелоперы начали запускать все больше проектов, надеясь полностью их распродать и получить прибыль. Однако в 2022 году на фоне экономических сложностей спрос на первичном рынке упал и количество нераспроданного жилья начало расти. Сейчас в стране около 70 млн непроданных квадратных метров, в то время как в 2019-2021 годах показатель был на уровне 33,8 млн «квадратов».

По словам эксперта Олега Репченко, квартиры в Москве и других мегаполисах страны сейчас стоят в полтора-два раза дороже, чем три года назад. При этом цены на жилье растут намного быстрее, чем доходы населения. Это привело к уменьшению доступности жилья и снижению спроса. Хотя потенциальный спрос в стране высокий, но реализовать его очень сложно.

По мнению другого эксперта Елены Гордашниковой, причина кроется не в разогнанном льготной ипотекой рынке, а в самой системе с эксроу-счетами. До них вкладываться в жилье на уровне котлована было рискованно, но после перехода застройщиков на проектное финансирование риски исчезли и на рынке появилась масса инвесторов, покупавших квартиры на начальном этапе, чтобы перепродать его после сдачи дома в эксплуатацию.

Как только стоимость жилья на начальном и финальном этапах сравнялась, инвестирование в жилье потеряло всякий смысл и спрос со стороны инвесторов начал резко падать. Однако девелоперы нашли выход в виде ипотеки с околонулевыми ставками. В итоге спрос удалось удержать, а застройщики стали выводить еще больше новых проектов в продажу.

К сожалению, итогом стало увеличение предложения и рост количества нераспроданных квартир. Во-первых, количество потребителей не увеличивается в геометрической прогрессии, во-вторых, околонулевую ипотеку отменили после критики Центробанка и с рынка ушли последние частные инвесторы.

По словам эксперта Евгения Затонского, раньше соотношение спроса было в пользу первичного рынка — около 70% покупателей брали квартиры в новостройках, а на вторичное жилье приходилось 30% из-за невозможности взять его в льготную ипотеку. Однако в 2023 году люди стали чаще выбирать вторичный рынок, так как в готовые квартиры можно переехать сразу и не ждать ввода дома в эксплуатацию, снимая жилье.

Сейчас девелоперам приходится конкурировать не только друг с другом, но и со вторичным рынком жилья. Также среди конкурентов появился арендный рынок, так как из-за высоких цен на квартиры все больше людей предпочитают долгосрочную аренду покупке.

Падение спроса заставляет застройщиков снижать цены, предлагая скидки. По словам Репченко, в Москве уже никого не удивить дисконтом в размере 15-20%, а иногда встречаются и скидки в 40%. При этом в объявлениях на сайтах цены остаются прежними, чтобы не обрушить среднюю стоимость квадратного метра на рынке.

Эксперты отмечают, что застройщикам нужно откатиться на уровень 2019 года, когда цены были приемлемыми и жилье было более доступным. Кроме того, стоит меньше ориентироваться на инвесторов, которые покупали студии и «однушки» и предлагать больше квартир, которые люди покупают для себя, то есть с двумя или тремя комнатами.

По мнению экспертов, в сложившихся условиях тем, кто хочет купить квартиру для собственного проживания, не стоит откладывать покупку. Девелоперы делают большие скидки на фоне низкого спроса, но это не будет длиться вечно. В перспективе цены снова будут расти, так как вырастет себестоимость строительства, а больших скидок, чем сейчас ждать не стоит.

Покупать квартиру с целью заработать на перепродаже сейчас рискованно. Многие инвесторы привыкли к тому, что покупая жилье на уровне котлована, они могут заработать на перепродаже 30, 40 или даже 50% от изначальной стоимости. Однако эти времена прошли и доходность таких схем значительно уменьшилась.