Государство поможет построить коттедж

Еще совсем недавно возводимые в стране коттеджи можно было условно разделить на две большие группы: это были либо шикарные особняки, построенные на солидном земельном участке, со всеми удобствами, евроремонтом, либо совсем скромные дачные домики на садовом участке в шесть соток, с интерьерами из «вагонки» и удобствами на улице.

С развитием экономики и формированием «среднего класса» появился устойчивый спрос на современные малоэтажные  дома со всей необходимой инженерной инфраструктурой - водопроводом, канализацией, отоплением, но - без излишеств. Причем, если в столичном регионе коттеджи реально возводить только в пригородах, то в провинции малоэтажные поселки можно строить и в черте городов.  

Кооперативам предоставят льготы

Долгое время строительство коттеджей в стране велось хаотично, со всевозможными  нарушениями и без всякой поддержки со стороны властей. Однако теперь государство, похоже, повернулось лицом в сторону малоэтажной застройки и решило поддержать людей, которые захотели вложить собственные средства в строительство частных домов.

В отличие от многоэтажных домов, техническое состояние которых государство до сих пор во многом поддерживает за свой счет, строительство и обслуживание коттеджа с первых дней полностью ложится на плечи собственника. Одновременно частник благоустраивает и территорию вокруг своего дома. Именно поэтому государству выгодно поощрить индивидуальное строительство.

Сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект, который разрешит гражданам объединяться в кооперативы для  получения земельных участков под строительство коттеджей. Главная идея документа заключается в том, чтобы предоставить кооперативам доступ на первичный рынок земли и тем самым снизить ее стоимость для людей. Это решение продиктовано тем, что на сегодняшний день именно приобретение земли является, зачастую, одной из самых главных проблем при строительстве собственного дома.

"Сейчас физлицо при покупке земли, как правило, попадает на вторичный рынок. Те же строительные компании скупают сельскохозяйственные наделы по цене 30 долларов за сотку, потом в течение 6-8 месяцев переводят их в другую категорию, пригодную для жилищного строительства, и продают уже по цене 2000 долларов за сотку", - рассказывает генеральный директор компании "АРТ-билдинг" Андрей Анохин.

Предполагается, что после вступления закона в силу можно будет создавать кооперативы двух типов: закрытого и открытого. Закрытый кооператив создается для льготных категорий граждан: молодых и многодетных  семей, военнослужащих, очередников и с участием органов региональной или муниципальной власти, а в открытом - сможет участвовать любой желающий.

В кооператив будет входить от 20 до 100 пайщиков. При этом каждый пайщик  в качестве первоначального взноса сможет внести 25% стоимости своего будущего дома, а остальную сумму взять у банка в кредит. При этом часть процентов по кредиту ему компенсирует государство.

Как получить землю дешевле

Землю кооперативам  планируется предоставлять через аукционы.

"Закрытым кооперативам  земля будет предоставляться в собственность, открытые кооперативы сначала оформят аренду, но со временем тоже смогут приобрести земельные участки в собственность", - говорит один из авторов законопроекта, председатель комитета Госдумы России по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.

Он полагает, что пайщикам предложенная схема будет выгодна, так как они получат прямой доступ к земельным участкам.

Ко второму чтению законопроекта (в первом чтении документ был принят в апреле 2007 года)  Минрегионразвития подготовило важную поправку, касающуюся распределения земель. Ведомство хочет, чтобы для кооперативов проводились отдельные аукционы, в результате чего пайщики смогут избежать неравной конкуренции со строительными компаниями.

"Если позволить кооперативам и строителям участвовать в аукционах на равных условиях, то все останется по-прежнему: местные власти будут отдавать земли компаниям", - говорит Крашенинников.

Эту мысль поддерживает и юрисконсульт юридической фирмы «Частное право» Алексей Ибрагимов: «Малоэтажное жилье должно стать доступнее именно благодаря льготному порядку предоставления земельных участков под строительство, тем более, что дефицит земли  под коттеджи, в первую очередь вокруг крупных городов, с каждым годом  будет ощущаться все больше».

В этом смысле Ибрагимов считает очень важным предложение проводить земельные аукционы для кооперативов, исключив из их участников различные коммерческие структуры. По его оценке это новшество позволит членам кооперативов избежать конкуренции с  крупными  фирмами, которые обладают серьезными финансовыми и административными ресурсами.

В свою очередь юрист компании  Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев полагает, что готовящийся  законопроект удешевит землю для граждан. «На аукционах для кооперативов цены на землю будут ниже, чем на аукционах для строителей», - отмечает он.

Строители тоже хотят льгот

В результате более широкого доступа частных лиц к первичному земельному рынку застройщики могут ожидать увеличения заказов на строительство коттеджей. Однако при этом они лишатся значительной части своей прибыли, которую сегодня получают от перепродажи участков. Поэтому уже сейчас строительные и девелоперские компании заявляют, что готовы выполнять эти заказы на определенных условиях.

"Если льготы дадут только пайщикам кооператива, то не исключено, что компании изобретут схемы для вступления в него, чтобы получить доступ к этим льготам", - считает Анохин.

Застройщики рассчитывают, что одновременно с поддержкой кооперативов  государство поможет строителям и девелоперам, взяв на себя расходы по созданию инфраструктуры: дорог, газопроводов, канализации и других инженерных коммуникаций.

"Главная проблема при малоэтажном строительстве - подведение коммуникаций, так как инфраструктура "размывается". Подвести коммуникации к одному высотному зданию гораздо легче, чем к 20 коттеджам", - поясняет коммерческий директор "Капитал-груп" Алексей Белоусов.

Еще одной экономической сложностью при малоэтажном строительстве Белоусов называет стремительный рост цен на стройматериалы.

"Например, кирпич подорожал за год в два раза, себестоимость железобетона также удвоилась. При этом высотное строительство менее затратно с точки зрения расхода материалов, чем малоэтажное", - констатирует он.

С ним соглашается и Анохин: "Вверх расти дешевле, поэтому так популярно высотное строительство, а борьба девелоперов за дополнительные квадратные метры  объектов вполне оправдана".

По мнению пресс-секретаря "С-холдинга" Оксаны Басовой, заинтересованность застройщиков в строительстве кооперативных поселков  будет зависеть от окупаемости каждого конкретного проекта.

«Пока предложенный механизм, скорее, будет способствовать развитию банковской системы, так как пайщики кооператива сначала возьмут  у банков кредит на покупку участка, потом - на строительство  дома», - полагает она.

Но пока  законодатели намерены помочь компаниям только с получением разрешений на строительство. Павел Крашенинников обещает, что административных барьеров при согласовании проектной документации будет меньше. 

"Архитектурные планы поселков будет утверждать Росстрой, по 10-30  планов за раз, что избавит застройщиков от частых визитов к чиновникам", - считает Крашенинников.

Коттеджей будет больше при любом сценарии

Скорее всего, доработанный законопроект вступит в силу в начале будущего года.  А до конца лета в России будет создано и Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), которое станет оператором реализации малоэтажного направления в рамках  нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

По словам заместителя председателя всероссийской общественной организации "Деловая Россия" Елены Николаевой, главной целью агентства станет снижение административных барьеров. «Сейчас это один из основных факторов удорожания жилья", - отмечает она.

В результате предпринимаемых мер уже к 2010 году, по оценке члена комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана, доля возводимого в России малоэтажного жилья увеличится на 10%, и будет составлять уже половину общего объема нового строительства.

Однако во что конкретно выльются  благие намерения государства по поддержке коттеджного строительства, пока не ясно. Полезные законодательные инициативы на практике могут столкнуттся с многочисленными препятствиями хотя бы потому, что чиновники и финансовые воротилы, привыкшие зарабатывать легкие деньги на перепродаже земли, так просто своего не уступят. Тем не менее, можно с уверенностью прогнозировать, что в любом случае количество малоэтажного жилья в стране будет  расти. Это доказывает практика последних 15 лет, в течение которых доля строящихся малоэтажных домов в России в общем объеме строительства жилья увеличилась почти в семь раз, несмотря на отсутствие всякой поддержки со стороны властных структур.

Источник:rian.ru