Итоги 2013 года: новостройки ближнего Подмосковья и Новой Москвы
Компания «Домус финанс» подвела итоги 2013 года на первичном рынке жилья городов, в которых сосредоточен основной объем предложения новостроек ближнего Подмосковья и Новой Москвы.
Главной тенденцией первичного рынка жилья ближнего Подмосковья в 2013 году стало завершение его так называемого «расслоения»: некогда единый рынок раскололся на отдельные, локальные и уникальные рынки новостроек городов области.
Основные тенденции
«Рынок жилья Московской области, еще несколько лет назад бывший единым, сегодня преобразовался в конгломерат локальных рынков отдельных городов, каждый из которых имеет свои особенности развития, - говорит генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. – Поэтому сейчас сложилась необычная ситуация, когда в двух соседствующих муниципальных образованиях Подмосковья может наблюдаться абсолютно «зеркальная» динамика показателей первичных рынков жилья. Основная причина такого «раскола» - это неравномерная обеспеченность городов области транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой. Кроме того, в отдельных локациях наблюдается явная затоваренность новостройками, что также мешает нам рисовать общую картину рынка».
По словам эксперта, в число городов с перенасыщенными рынками нового жилья входят, прежде всего, Красногорск, Балашиха и Подольск.
Второй заметной тенденцией стал приход на рынок новостроек покупателей с небольшими суммами - от 300 тыс. рублей. «Такие клиенты сформировали тренд прошлого года – значительный рост числа ипотечных сделок. В результате банки перевыполнили свои планы по выдаче жилищных кредитов, а девелоперы и агентства, в свою очередь, смогли достигнуть хороших объемов продаж. Мы, к примеру, за год увеличили продажи в два раза», - отмечает Павел Лепиш.
Наконец, третьей немаловажной тенденцией стал рост профессионализма покупателей квартир за МКАД и, как следствие, повышение качества реализуемых проектов. «Люди стали более профессиональными, и выбирают в первую очередь не имя застройщика, не город, а проект. Им важна и транспортная доступность, и качество используемых материалов, и внутренняя инфраструктура жилого комплекса, - рассказывает Павел Лепиш. – Меньше стало эмоций, больше конструктивных решений. Девелоперы, в свою очередь, стали наконец задаваться вопросом, как сделать свой район комфортным и уникальным. Они спрашивают риэлторов, чего хотят люди. В этом году мы принимали участие в проектировании районов. Еще несколько лет назад такое и в голову никому не могло прийти».
Предложение
В прошедшем году предложение новых проектов в городах ближнего Подмосковья и Новой Москвы продолжило активно расти. Общий объем первичного рынка жилья к концу декабря достиг 3,7 млн кв.м, увеличившись за год на 25%. В количественном эквиваленте это 28,288 тыс. квартир. Наибольший прирост предложения в 2013 году продемонстрировали Мытищи: +40%, и Пушкино (+60%). Стоит отметить, что в прошлом году стало очевидным смещение фокуса девелоперов на города, в которых ранее локальные рынки новостроек развивались достаточно медленно – прежде всего, это Пушкино, Видное и Реутов, где вывод новых проектов в принципе затруднен из-за дефицита площадок под застройку. Несмотря на такой «сдвиг», почти половина всех новых квартир ближнего Подмосковья и Новой Москвы по-прежнему сосредоточена в трех городах – Балашихе (5,496 тыс. квартир), Подольске (3,427 тыс. квартир) и Красногорске (3,07 тыс. квартир).
Существенное снижение объемов предложения новостроек по итогам 2013 года было зафиксировано в двух городах: в Подольске на 15% и в Щербинке на 14%.
Цены
По итогам 2013 года средняя стоимость кв.м в новостройках снизилась в 10 из 15 городов, на которых приходится наибольший объем первичного рынка жилья Подмосковья и Новой Москвы. Наибольшее снижение средней цены кв.м – на 17% до 66,045 тыс. рублей – зафиксировано в Пушкино, где в прошлом году был выведен на рынок микрорайон «Новое Пушкино» с невысокой стоимостью жилья. В Долгопрудном «квадрат» в новых домах за год подешевел почти на 15% до 74,9 тыс. рублей, в Подольске – на 12% до 67,04 тыс. рублей. «Стоит отметить, что если в Пушкино и Долгопрудном падение средних ценовых показателей было обусловлено появлением в продаже новых объемов недорогого жилья, то в Подольске оно напрямую связано с уменьшением спроса на местную недвижимость. Застройщики вынуждены снижать цены в условиях затоваренности рынка», - поясняет Павел Лепиш.
Наибольший рост средней цены кв. м в новостройках по итогам года показали Химки, Одинцово и Мытищи. При этом Химки стали абсолютным рекордсменом – здесь стоимость «квадрата» выросла на 15% до 89,65 тыс. рублей, что в большей степени было обусловлено «вымыванием» наиболее доступного предложения. В Одинцово увеличение составило 4%, в Мытищах – 2%.
«На рынке новостроек Подмосковья сегодня наблюдается сильное расслоение, поэтому говорить о каких-то общих ценовых тенденциях довольно сложно, - комментирует Павел Лепиш. - Есть востребованные и невостребованные проекты, в которых ценовая динамика может быть абсолютно противоположной, даже если они находятся рядом друг с другом. Очевидно одно – доступность жилья в области растет изо дня в день, и не из-за стагнации, о которой сегодня много говорят, а благодаря увеличению числа аккредитованных новостроек и усилиям девелоперов, которые стараются выводить на рынок недорогое предложение. В прошлом году подмосковные строители стали предлагать объекты по цене от миллиона рублей, это серьезный шаг навстречу покупателям».
Прогноз
Амплитуда колебаний цен на первичном рынке жилья ближнего Подмосковья в 2014 году будет весьма значительной. В недооцененных городских поселениях и на тех направлениях, где идет бурное развитие транспортной инфраструктуры, рост средней стоимости кв. м в новостройках может составить до 15% за год, прогнозируют эксперты «Домус финанс». В свою очередь, в группе городов с перенасыщенными рынками жилья можно ожидать снижения цен на новостройки в пределах 5-7%.
Из-за проблем в банковском секторе в текущем году может существенно вырасти общий уровень спроса на новое жилье в области, которая для инвесторов в недвижимость – частных и институциональных - остается вторым по привлекательности регионом в России после столицы. На этом фоне темпы роста цен в наиболее ликвидных подмосковных проектах будут опережать средние по рынку.
«В заключение можно сказать, что вектор развития рынка новостроек Московской области в 2014 году будет определяться двумя основными факторами: динамикой ставок по жилищным кредитам и политикой региональных властей, - резюмирует Павел Лепиш. – Хочется верить, что надежные банки, вопреки проблемам последних месяцев, продолжат улучшать условия выдачи ипотеки и разрабатывать новые интересные кредитные программы в тесном партнерстве с застройщиками и риэлторами. Власти, в свою очередь, не остановятся на достигнутом и усилят работу по созданию благоприятной жизненной среды за МКАД. В таком случае рынок новостроек Подмосковья будет, как и прежде, активно развиваться, предлагая все большему количеству потребителей реальные возможности для улучшения жилищных условий».
Изменение стоимости кв.м и объема предложений по 15 городам ближнего Подмосковья в декабре 2013 года*
|
Ср.цена в ноябре, руб./кв.м** |
Ср.цена в декабре, руб./кв.м |
Рост/Падение, % |
Средневзвешенная стоимость квартиры, ноябрь, руб. |
Средневзвешенная стоимость квартиры, декабрь, руб. |
Динамика стоимости квартиры, % |
Объем предложения, ноябрь (шт.) |
Объем предложения, декабрь (шт.) |
Динамика объема предложения, % |
Балашиха |
65 125 |
66 315 |
1,83% |
3 895 780 |
3 970 206 |
1,91% |
5 704 |
5 496 |
-3,65% |
Королев |
78 840 |
78 505 |
-0,42% |
4 911 794 |
5 006 890 |
1,94% |
1 907 |
1 845 |
-3,25% |
Мытищи |
86 680 |
87 330 |
0,75% |
4 894 745 |
5 105 910 |
4,31% |
1 741 |
2 107 |
21,02% |
Долгопрудный |
74 060 |
74 900 |
1,13% |
4 532 998 |
4 590 410 |
1,27% |
729 |
625 |
-14,27% |
Химки |
87 170 |
89 650 |
2,85% |
5 653 267 |
5 510 600 |
-2,52% |
2 467 |
2 337 |
-5,27% |
Красногорск |
91 665 |
90 860 |
-0,88% |
5 852 810 |
5 805 460 |
-0,81% |
3 216 |
3 070 |
-4,54% |
Одинцово |
88 860 |
87 020 |
-2,07% |
5 677 653 |
5 600 000 |
-1,37% |
1 393 |
1 542 |
10,70% |
Видное |
75 250 |
75 840 |
0,78% |
4 646 249 |
4 694 500 |
1,04% |
1 525 |
1 497 |
-1,84% |
Люберцы |
89 330 |
89 500 |
0,19% |
5 517 248 |
5 528 450 |
0,20% |
1 181 |
1 025 |
-13,21% |
Реутов |
94 365 |
93 520 |
-0,90% |
7 079 397 |
7 006 023 |
-1,04% |
1 495 |
1 473 |
-1,47% |
Железнодорожный |
66 870 |
67 680 |
1,21% |
3 797 474 |
3 840 470 |
1,13% |
1 995 |
1 824 |
-8,57% |
Московский |
93 760 |
91 670 |
-2,23% |
5 676 302 |
5 531 770 |
-2,55% |
853 |
825 |
-3,28% |
Щербинка |
84 070 |
85 395 |
1,58% |
5 080 544 |
5 160 620 |
1,58% |
220 |
191 |
-13,18% |
Подольск |
66 585 |
67 035 |
0,68% |
4 116 368 |
4 143 090 |
0,65% |
3 565 |
3 427 |
-3,87% |
Пушкино |
64 050 |
66 045 |
3,11% |
3 622 704 |
3 705 542 |
2,29% |
1 191 |
1 004 |
-15,70% |
*Оцениваются только проекты, входящие в границы города. Проекты, расположенные рядом с городом и входящие вместе с ним в один район, не рассматриваются.
**Цены за кв.м и квартиры приведены базовые, без учета скидок и акций.