Как нововведения в Гражданском кодексе РФ отразятся на рынке недвижимости?

Завершающийся год был ознаменован поистине масштабными изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ. Специалисты «МИЭЛЬ-Новостройки» рассказали о нововведениях, которые в большей степени отразятся на оформлении прав на недвижимое имущество.

Изменения Гражданского кодекса долго обсуждались, и в ходе дискуссий редакция правок менялась. В итоге нововведения были приняты в три этапа: вступившие в силу с   1 марта 2013 года, с 1 сентября 2013 года и с 1 октября 2013 года. Изменения коснулись как общих положений, так и специальных норм.

Среди наиболее значимых нововведений можно отметить следующие:

• отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ за исключением договора аренды недвижимого имущества.

Теперь не нужно регистрировать договоры продажи жилья, дарения недвижимости, передачи (отчуждения) недвижимого имущества под выплату ренты. Важно отметить, что изменения не коснулись договоров ипотеки и участия в долевом строительстве и водопользования.

• введена специальная статья, касающаяся согласия на совершение сделки:

Данная статья устанавливает, что согласие на сделку может быть предварительным и последующим. В предварительном согласии должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

Важные для регулирования вопросов, связанных с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, правки зафиксированы в главе 8.1. новой редакции Гражданского кодекса.

·         необходимость нотариального заверения сделок

Ожидаемое введение обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью так и не было установлено законодательно, хотя неоднократно обсуждалось. В принятой редакции указанная норма звучит следующим образом: «В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена». Если сделка нотариально удостоверена, у государственного регистратора есть право проверять ее законность только в случаях, специально установленных законом. Таким образом, удостоверив сделку нотариально, есть возможность надеяться в безотказной регистрации права.

• возможность внесения отметки об оспаривании права собственности

После нововведений появилась возможность внесения в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним отметки о возражениях лица против зарегистрированного права. Лицо, оспаривающее в суде зарегистрированное право, теперь может требовать внесения в реестр отметки о наличии судебного спора. Важно, что указанная отметка лишит возможности недобросовестных участников судебных процессов по недвижимости на период ведения спора распоряжаться спорным имуществом. Если в течение трех месяцев со дня внесения в реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

• уточнения по схеме регистрации прав собственности

В нововведениях к Гражданскому кодексу была детализирована схема оформления права собственности на недвижимое имущество. Сведения о правах на недвижимое имущество или об его обременениях могут быть внесены только на основании заявлений всех сторон сделки, кроме случаев, когда договор нотариально удостоверен, или когда законом прямо предусмотрено иное. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В поправках уточняется, что в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Отказ в государственной регистрации прав на имущество, либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. Указанные нормы фактические дублируют положения Федерального Закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество...»:

Также введена норма о том, что «убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации». (п. 9 ст. 8.1.).

Большой блок поправок коснулся и общих положений о сделках, включая вопросы признания их недействительности, представительства, доверенности и срока давности.

• введена презумпция, в соответствии с которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является по общему правилу оспоримой, а не ничтожной. Это означает, что признание сделки недействительной происходит в судебном порядке, а не по факту ее совершения.
• запрещено требовать признания оспоримой сделки недействительной теми лицами, которые ранее ее одобрили или своими действиями подтвердили намерение ее исполнить.
• определены правовые основы безотзывной доверенности в гражданском законодательстве. Безотзывная доверенность заверяется нотариально и устанавливает ограниченные полномочия представителя и сроки действия его обязанностей. Такая доверенность не может быть отменена до окончания срока ее действия либо может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях.
• установлен новый вид недвижимого имущества - единый недвижимый комплекс. Под данным комплексом понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

«Следует отметить, что перечень названных изменений далеко не исчерпывающий. Некоторые из них существенно изменили действующие правила, также были введены совершенно новые положения. Лучше всего при любых вопросах связанных с возникновением или изменением прав на недвижимое имущество, обращаться к специалистам», – комментирует Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».