Московские власти предлагают инвесторам строить в центре столицы не офисы, а гостиницы

Московские власти предложат инвесторам строить в центре столицы гостиницы вместо офисных помещений, сообщил журналистам во вторник главный архитектор Москвы Александр Кузьмин.

"Вместо офисов в центре города нужно строить гостиницы и апартаменты", - сказал он.

Выступая в этот день на заседании городского правительства, главный архитектор Москвы рассказал, что в настоящее время в столице действуют 203 гостиницы, в проработке находятся 357 отелей, из которых 20 строятся, 250 находятся в той или иной стадии проектирования, около 90 - будут введены в строй в 2007-2009 годах. В тоже время А.Кузьмин не уточнил, где они будут построены.

Он отметил, что, начиная со второго квартала 2007 года, столичные власти будут актуализировать генеральные планы 11 районов, входящих в Центральный административный округ.

"Когда появятся документы правительства по поводу актуализации генпланов 11 управ, туда и будут вписаны ограничения по использованию территории. Мы будем предлагать инвесторам строить не офисные помещения, а гостиницы", - рассказал А.Кузьмин.

"У нас ведь как бывает: инвестор иногда строит "от души", то есть строят вокруг него офисные помещения, и он тоже хочет построить офисы. Но мы будем проводить, в том числе, и педагогическую работу и разъяснять инвестору его же выгоду, скажем, от строительства апартаментов", - сказал главный архитектор.

На заседании правительства Москвы во вторник мэр Юрий Лужков предложил строить офисно-деловые помещения на периферии столицы для снижения нагрузки на ее центр.

"Сегодня нам нужно исключить исторический центр города из реализации задачи, которая связана с увеличением офисных учреждений", - сказал Ю.Лужков.

Он подчеркнул, что "ни в коем случае нельзя потерять исторический облик центральной части".

По словам мэра, работа по строительству офисов должна быть аналогична той, которая проведена по строительству крупных торговых комплексов на окраинах Москвы.

Эксперты, опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость", называют такое решение столичных властей своевременным, однако отмечают, что в ближайшее время ситуация вряд ли кардинально изменится.

Консультант департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard Майкл Ассефа считает, что решение московского правительства связано, прежде всего, с нехваткой в центре города недорогих гостиниц и попыткой "разгрузить" центр столицы.

"Когда торгово-офисные здания уйдут на периферию, в центре станет меньше машин, а значит, и меньше пробок, - отмечает М.Ассефа. - Это может оказаться эффективным способом решения транспортных проблем".

"Положительно это решение отразится на девелоперах: у них появится большое количество новых, хотя и менее доходных площадок", - полагает специалист.

В то же время, по его мнению, такое решение властей может повлиять на снижение доходности инвестиций, так как офисные здания в центре города традиционно пользуются высоким спросом со стороны арендаторов. Вполне возможно, что с ограничением количества офисных помещений арендные ставки в центре города увеличатся, считает М.Ассефа.

Генеральный директор Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник отмечает, что сегодня в центре Москвы из-за массового строительства офисных помещений "транспортная ситуация близка к коллапсу".

"Большинство офисных комплексов создавались без парковок необходимой вместимости. Добавим сюда модную концепцию точечной застройки, окончательно изуродовавшую исторический центр города, - поясняет он. - Результат не заставил себя долго ждать".

В тоже время, по словам эксперта, нельзя ратовать за развитие Москвы как центра международного туризма, не создавая условия для строительства средств размещения, в том числе доступных не только для бизнес-туристов.

В числе проблем, мешающих нормальной работе гостиничного девелопера, А.Лесник называет безвозвратно утерянные площадки. "Львиная доля интересных участков в центре столицы, в том числе, ранее планируемых под гостиницы, уже застроены другими видами коммерческой недвижимости или находятся на стадии строительства, - сетует специалист. - А то немногое, что осталось, связано с обременениями, лишающими экономической целесообразности гостиничное строительство в чистом виде".

Даже учитывая планы властей, по словам А.Лесника, в ближайшее время вряд ли что-нибудь изменится, поскольку не создано адекватного альтернативного предложения. "Добавьте к этому, что деловая активность в этой сфере на подъеме. Не забудьте и про менталитет: "Офис в центре - это круто", - говорит он.

Кроме того, по мнению специалиста, офисы строить гораздо проще: "Офис построил, сдал в аренду и забыл до следующего сбора арендных платежей". "Гостиница это живой организм, требующий ежедневного внимания", - поясняет он.

Однако М.Ассефа считает, что заинтересовать инвесторов в строительстве гостиниц все же можно. "Привлечь инвесторов к строительству гостиниц городские власти могут, к примеру, снижением расходов на выкуп доли города, а также льготами по земельным участкам", - предполагает он.

Генеральный директор компании "Русские отели" Станислав Капинос высказал предположение, что инициатива столичной мэрии вызвана снижением туристического потока в столицу.

"Сегодня Москва испытывает недостаток в гостиницах абсолютно всех категорий, - констатирует он. - Москва - туристский и деловой город, поток гостей растет со скоростью, несопоставимой со сроками согласования документов на строительство, и, скорее всего, уравновесить спрос-предложение на гостиничном рынке в ближайшей перспективе не удастся".

"С открытием отелей на месте бывших гостиниц "Москва" и "Интурист", а также отелей в комплексе ЦМТ, в Сити, предложение "пять звезд" будет соответствовать спросу", - отмечает С.Капинос, добавляя, что "это произойдет не ранее 2008 года".

По его словам, когда на рынке отелей этого класса произойдет насыщение, начнется бум в нише "трех-четырех звезд", которая "уже сегодня активно осваивается международными и российскими гостиничными операторами". "Вот только очередь отелей "две звезды" подойдет не скоро", - замечает эксперт.

Что касается диверсификации бизнеса офисных застройщиков, то, по мнению С.Капиноса, "компании, решившие строить бизнес-центр, не всегда смогут по заданию московского правительства переориентировать основы финансовой концепции своего бизнеса".

"Сегодня, - отмечает эксперт, - наблюдается процесс стремительного входа девелоперов в нишу строительства отелей: если учесть, что практически все основные сегменты коммерческого строительства заполнены (исключение составляют, может быть, только складские комплексы), то отели - в общем-то, такое же стратегическое вложение средств, как возведение офисов и развлекательно-торговых центров".

Главное различие, по его словам, заключается в сроках возврата инвестиций.

Так, по данным собеседника "ИФ-Недвижимости", при строительстве жилищных комплексов и офисных центров площади здания можно продать уже на уровне котлована и таким образом реинвестировать в уже запущенный строительный процесс, а вложенные средства вернуть на этапе запуска объекта. "При строительстве гостиницы, во-первых, необходимо иметь на руках как минимум 50% инвестиционных средств, а во-вторых, возврат вложенных финансовых средств произойдет не ранее чем через семь лет, - поясняет С.Капинос. - Поэтому строить гостиницы может позволить себе не любая инвестиционная компания, а лишь сильная финансовая группа".

Эксперт добавляет, что именно сегодня свободные ресурсы появились у таких мощных структур как "ИНТЕКО", "ИТЕРА", АФК "Система", "Газпром", "Ренова" и других, что способствует их активному интересу к гостиничной нише коммерческой недвижимости.

Заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова указывает, что построить в центре Москвы - с учетом стоимости земли - гостиницу среднего класса пока не реально. "Инвесторов обрекают на убыточные проекты, - говорит она. - Если будете строить класс "люкс", то сегмент быстро насытится и не будет спроса на эти отели. Если же построить недорогой отель, то есть риск, что он не окупится из-за недобора средств".

Как уверяет эксперт, офисы требуют меньших инвестиций и сразу дают устойчивый денежный поток. "Показатели IRR и NPV по офисной части выше, - констатирует она. - Не в разы, но все же (например, IRR по гостинице 28%, по офисам - 33-35%). А окупаются офисы в среднем на 6-18 месяцев быстрее, чем отели".

Кроме того, отмечает М.Смирнова, там, где можно выбирать между офисами и гостиницами, строятся, как правило, офисы. "Даже там, где получено разрешение города на строительство гостинично-офисного комплекса, - говорит она, - бывают случаи, что инвестор строит только офисную часть, проекты реализуются годами, как, например, в Оружейном переулке".

"Одним словом, действенность мер, предлагаемых правительством Москвы, покажет время", - заключает собеседница агентства.

Таким образом, эксперты сходятся во мнении, что решение правительства Москвы в целом принесет пользу городу. Однако, считают они, реализация этого решения может затянуться на долгое время, так что результаты будут видны москвичам не скоро.

ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ