Налог с покупателя недвижимости породит практику завышения цен в контрактах

Федеральная налоговая служба РФ в поиске способов увеличения собираемости налогов предложила еще один вариант борьбы с недобросовестными налогоплательщиками. В данный момент рассматривается возможность налогообложения покупателей, приобретающих недвижимость «по неоправданно низкой цене». В таком случае у покупателя образуется доход, с которого нужно удержать НДФЛ, считают законодатели. Для недвижимости в качестве ориентира «честной» цены рекомендуется принять кадастровую стоимость. Покупателю придется доплатить налог с разницы между кадастровой стоимостью и указанной в договоре купли-продажи. Налоговики рассчитывают увеличить налоговые поступления в бюджет, т.к. приобретать квартиры по заниженной цене станет невыгодно, и привычный миллион постепенно исчезнет из контрактов. Эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» рассказали о возможных последствиях в случае введения данной схемы налогообложения.

 «Идея переноса налогового бремени с продавца имущества на покупателя далеко не оригинальна и уже сейчас воплощена в Налоговом кодексе в рамках положений подп. 2 п. 1 ст. 212, - рассказывает Юрий Михеев, руководитель  юридического департамента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». - Правда, там речь идет о покупателях, взаимозависимых с продавцами, т.е. находящихся в таких отношениях с продавцами, которые могут повлиять на условия или экономические результаты их деятельности. Например, родственники или партнеры по бизнесу. Получается, что ФНС собирается распространить действие этой нормы и на независимых друг от друга сторон сделки. По сути, эта идея противоречит принципу справедливого налогообложения, т.к., мы все понимаем, что по факту продавец вряд ли продешевит с квартирой, и уходит от налогообложения как раз он, а не покупатель».

В свою очередь, покупатели сегодня, формально не несущие ответственность за подобное поведение продавцов, стимулируют практику неуплаты налогов от продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет. По разным данным, примерно 25% сделок проходит на «серых условиях». «В случае принятия закона покупатели жилья по заниженной стоимости будут освобождены от ложной уверенности, что рискует только продавец, - считает Максим Пантелеев, генеральный директор АН «Компания АВИТАЛЬ»,  вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». – Сегодня одной из «страховок» покупателя от аннулирования сделки по причинам, о которых он не знал, не должен был знать и не мог знать, является так называемый «закон о добросовестном покупателе». Т.е. если в сделке или цепочке сделок было нарушение законодательства, позволяющее продавцу требовать расторжения сделки и возврата ему проданной недвижимости, то права добросовестного покупателя приоритетны перед правами продавца. Но добросовестный приобретатель должен оформить договор купли-продажи с указанием истинной стоимости жилья. Если покупатель указал неверные данные в договоре купли-продажи, что позволило продавцу уклониться от налогов, то данный закон перестает действовать, и покупателю придется нести ответственность наравне с продавцом».

Любое изменение законодательства, препятствующее занижению стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи, спасает самого продавца от последствий нарушения закона: как минимум от штрафа за уход от налогов, а как максимум уголовной ответственности. «Последнее на самом деле очень даже реально для тех, кто зарабатывает на перепродажах в секторе строящегося жилья,- комментирует Максим Пантелеев. - Такие «микроинвесторы» (как они себя предпочитают называть, а фактически этот «бизнес» есть мутация спекуляции) попадают под статьи 198 и 199 УК РФ, согласно которым максимальное наказание для физических лиц – лишение свободы до 3 лет».  «Инициатива в целом полезна, потому что создаст некоторые дополнительные предпосылки для вывода из тени миллиардных наличных оборотов купли-продажи жилой недвижимости», - соглашается Юрий Михеев.

Однако при всей полезности предполагаемых нововведений много вопросов, вызывает механизм реализации идеи. Например, ФНС предлагает в качестве базисной оценки недвижимости использовать кадастровую стоимость недвижимости. Как известно, рыночная и  кадастровая стоимость  могут отличаться в разы, и в отличие от кадастровой рыночная цена меняется часто и в сторону понижения в том числе. А кадастровая стоимость пересматривается раз в несколько лет, и оспаривать ее  в судах общей юрисдикции – занятие малоперспективное, что подчеркивает жесткость предложенных мер. Эксперты Корпорации риэлторов сошлись во мнении, что данный подход как минимум не однозначен. «Возможен ряд объективных обстоятельств, в силу которых квартира продается по цене, существенно ниже рыночной или кадастровой стоимости, - комментирует Юрий Михеев. - Здесь инициативы ФНС России, по сути, покушаются на принцип свободы договора, что вряд ли найдёт законодательное закрепление». Максим Пантелеев видит и такие последствия для рынка недвижимости. «Предложенная схема может породить обратную сегодняшней практику завышения стоимости объекта, - считает эксперт. - Такие же последствия будут и в случае кризисной ситуации, аналогичной 2008-2009 годов, когда стоимость жилья на рынке резко упала. Кадастровая стоимость не может оперативно изменяться в зависимости от экономической ситуации в стране. Возможно, в случае завышенной кадастровой стоимости надо проработать порядок подтверждения действительной рыночной стоимости объекта».

Очевидно, что, воздействуя таким образом на покупателя жилья, ФНС может добиться противоречивых результатов. «Чтобы мера была успешной, законодателю рационально было бы внести такие изменения, при которых продавец, взвесив налоговые последствия, предпочел бы указать в договоре рыночную стоимость объекта», - говорит Юрий Михеев. Возможно, стоит более тщательно рассмотреть все варианты продаж жилья, находящегося в собственности менее 3 лет. «Например, в сделках между близкими родственниками, по аналогии с дарением недвижимости, стоит освободить покупателя от уплаты НДФЛ с разницы между стоимостью покупки недвижимости и кадастровой стоимостью», - предлагает Максим Пантелеев.

«Предложенный налоговой службой способ повышения собираемости налогов – попытка поставить еще одну заплатку на бюджете страны,  в то время как решать задачу нужно комплексно, - резюмирует Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». – Проблем с уходом населения от налогов не возникало бы, если бы рынок недвижимости в стране должным образом контролировался государством. Начать стоит с деятельности  риэлторов, которые впоследствии могли бы выступать гарантами чистоты и прозрачности рынка. Элементарное лицензирование агентств недвижимости и до сих пор не разработанный закон о риэлторской деятельности помогут в корне изменить ситуацию. Риэлтор, отвечающий своей головой за законность транзакций, никогда не будет покрывать, и уже тем более провоцировать заключение серых сделок».