Эксперты дали прогноз на развитие московского рынка недвижимости в 2023 году и рассказали о своих опасениях, сообщает Forbes.

Одной из проблем стало снижение продаж у застройщиков — в 2022 году они заключили на 20% меньше сделок, чем в 2021 году. По словам эксперта Алексея Попова, несмотря на меньше количество договоров долевого участия, выручка девелоперов упала не столь сильно — всего на 9,8%. Они смогли заработать 777,2 млрд рублей, из которых 295,8 млрд в Подмосковье и 157 млрд в новой Москве.

Падение спроса частично компенсировалось ростом стоимости квадратного метра на 14,6%, однако снижение продаж все же оказывает свое влияние на первичный рынок. Как отметил вице-президент GloraX Александр Андрианов, для привлечения покупателей с середины 2022 года пришлось делать большие скидки, средний размер которых достигал 10-15%.

Также негативно на заработке сказались антироссийские санкции из-за которых девелоперам пришлось перестраивать свои логистические цепочки и искать замену стройматериалам и оборудованию из недружественных стран. В период роста ключевой ставки до 20% им также приходилось нести дополнительные затраты на обслуживание кредитов.

Вторая проблема — это низкий спрос. После успешных и активных для рынка 2020-2021 годов началась стагнация. Реальные доходы населения за предыдущие годы почти не выросли, а вот цены на квартиры в новостройках били рекорды. По мнению ряда экспертов, некоторые проекты и лоты были сильно переоценены, из-за чего в 2022 году застройщикам пришлось делать на них скидки в 20-35%. Это также привело к распространению малогабаритных квартир, которые были более доступны для покупателей и в итоге средняя площадь продаваемых в Москве квартир снизилась с 58 до 54 квадратных метров.

Проблемой для первичного рынка стало укрепление позиций «вторички», которая постепенно привлекает все больше покупателей за счет более низких цен и больших скидок. В мае готовыми домами интересовались 41,2% москвичей, а в октябре их было уже 59,9%. По мнению Попова, свою роль сыграл рост срочных продаж после 21 сентября — рынок наполнился предложениями с большими скидками, оттянувшими на себя часть спроса с первичного рынка.

Спрос на вторичную недвижимость активно рос в октябре и на начало января «вторичка» все еще более привлекательна для покупателей за счет ценового разрыва с новостройками. Кроме того, средневзвешенные ставки по ипотеке на обоих рынках почти равны — на первичном 10,83%, а на вторичном 10,86%.

Центробанк начал более пристально следить за ипотечными программами девелоперов и в 2022 году раскритиковал околонулевые ставки, из-за чего они начали исчезать с рынка. Также были введены ограничения на кредиты с низким первоначальным взносом, что также сократило число потенциальных покупателей. Тем не менее, девелоперы не собираются отказываться от подобных программ, но им придется вносить изменения, например, подняв ставку с 0,1% до 3-4%.

Банки стали более осторожными и ограничивают застройщиков в снижении цен для поднятия продаж. При выделении проектного финансирования, перед девелоперами ставят условие, чтобы показатели доходности не опускались ниже определенного уровня. По мнению экспертов, в том числе из-за этого восстановление рынка происходит очень медленно. По словам директора департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксении Цаплиной, застройщики пытаются искать альтернативные источники финансирования, но выбор невелик.

Шестая опасность для рынка — это ощущение неопределенности, из-за которой покупатели откладывают сделки. Из-за обилия нераспроданных квартир может возникнуть затоваривание рынка, когда предложение значительно превышает спрос. Хотя для покупателей это может привести к позитивным изменениям, ведь цены перестанут расти и возможно начнут снижаться.