Об изъятии земельных участков москвичей будут предупреждать заранее

Правительство Москвы, утвердив во вторник 13 февраля проект постановления о порядке изъятия земельных участков для нужд города, готово приступить к разработке картографических материалов с целью их последующего обнародования, сообщил 13 февраля агентству "Интерфакс-Недвижимость" руководитель департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев.

"После того, как программа изъятия и выкупа земельных участков под капитальное строительство будет разработана, мы не будем делать из нее тайну", - сказал глава департамента.

По аналогии с программой сноса пятиэтажек в Москве, пояснил агентству В.Дамурчиев, мы "опубликуем план с приложением картографических материалов - чтобы люди знали, что готовит город на ближайшую перспективу, например, на десять лет".

"Город не может развиваться спонтанно, а для этого мы должны, исходя из актуализированного Генплана, предупредить землепользователей о тех мероприятиях, которые власти будут проводить на территории их участков, - заявил собеседник агентства. - В свою очередь, городским властям важно увидеть перспективу, связанную с использованием земельных ресурсов Москвы. Причем не просто увидеть, но и законодательно закрепить".

В ближайшее время детали программы будут обсуждаться в Москомархитектуре. По расчетам В.Дамурчиева, подготовительные работы будут завершены в I полугодии текущего года, а "до конца года документы для землепользователей будут оформлены в соответствующем виде".

Как сказал глава департамента, работа по выявлению подлежащих изъятию земельных участков, связана в первую очередь с оптимизацией процесса управления земельными ресурсами города.

"Все, что мы делаем в данном случае, предусматривает сведение к нулю сложностей для добросовестных землепользователей и максимальное осложнение для недобросовестных, то есть тех, которые используют участок ненадлежащим образом", - подчеркнул В.Дамурчиев.

Одобренный во вторник проект постановления правительства Москвы "О порядке взаимодействия органов исполнительной власти города по вопросам, касающимся изъятия земельных участков" прописывает процедуру порядка резервирования земель для нужд города, в том числе за счет изъятия уже занятых участков.

В документе, в частности, говорится, что принудительное изъятие земельных участков для государственных нужд города допускается в целях размещения и возведения объектов капитального строительства в случаях, установленных федеральными законами и законами Москвы, при невозможности размещения подобных объектов без изъятия земельных участков.

При этом в решении об изъятии должна быть в обязательном порядке указана его цель (например, необходимость нового строительства, развития территорий в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов).

Собственник объектов недвижимости, находящихся на изымаемом участке, а также землевладелец, землепользователь или арендатор в соответствии с Гражданским кодексом должен быть оповещен властями за год до изъятия (при этом согласно статье 279 ГК РФ выкуп участка возможен лишь с согласия собственника).

С момента государственной регистрации решения об изъятии участка и до достижения соглашения сторон собственник может распоряжаться землей как хочет: например, он может ее продать или построить на ней что-нибудь.

Однако, в соответствии с ГК, собственник и иные владельцы при определении выкупной цены рискуют не получить компенсации за расходы, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке уже после часа "X", то есть после того, как им объявили об изъятии.

В случае несогласия обладателей прав на земельные участки с решением об их изъятии, либо их несогласия с условиями выкупа или с размером компенсации, департамент земельных ресурсов Москвы от имени правительства города будет обращаться в суд с исками о выкупе земельных участков.

Иск департамента будет направляться в течение 30 дней по истечении года со дня уведомления обладателя прав на земельный участок о его изъятии.

На основании решения суда владельцам земельных участков должно быть предоставлено возмещение. Как следует из статьи 281 ГК, "при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду".

По соглашению с собственником ему также может быть предоставлен взамен изъятого участка - другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

"Это сложный вопрос, - признал Юрий Лужков на заседании правительства. - Но в основе своей проект документа нормальный".

По мнению мэра, для нормальной работы по резервированию и изъятию земельных участков необходимо усовершенствовать генеральный план развития города. "Это та база, которая позволит нам решать все вопросы, в том числе резервирования и изъятия", - отметил градоначальник.

Ю.Лужков отметил, что данный закон будет являться ограничителем в возможностях города по резервированию и изъятию земельных участков, однако позволит избежать произвола.

По его мнению, резервирование должно осуществляться в плановом режиме. "Необходимо дать возможность собственникам подготовиться. Планирование данной работы позволит взаимодействовать с собственниками на цивилизованных рыночных условиях", - отметил мэр.

Он указал на необходимость обязательного проведения независимой оценки стоимости земельных участков и находящейся на них недвижимости: "Оценки не должны осуществляться ни тем, кто изымает, ни тем, у кого изымают. Эта работа должна проводиться объективно, возможно, государственной организацией, не зависящей от города".

Эксперты, опрошенные агентством "ИФ-Недвижимость", констатируют, что городские власти зачастую слишком широко толкуют понятие "для нужд города".

Депутат Госдумы Галина Хованская обращает внимание на то, что в статье 49 Земельного кодекса дается полный список госнужд, позволяющих изъять землю. "Среди них, - поясняет депутат, - выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение атомных и энергетических объектов, объектов обороны, транспорта, инженерной инфраструктуры. О жилищном строительстве ничего не говорится".

Светлана Матвеева, главный юрист группы отделов холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость" указывает на прописанные в статье 32 Жилищного кодекса основания для изъятия, которые касаются случаев с многоквартирными аварийными или ветхими домами, собственники которых в течение шести месяцев после признания дома аварийным не подали в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома.

"В этом случае земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в порядке, предусмотренном законодательством", - говорит эксперт.

Председатель коллегии адвокатов "Правовая защита" Артем Сидоров отмечает, что "нарушение норм об изъятии земельного участка и о годичном сроке носит в Москве массовый характер. Объяснение простое - поскольку земли якобы не сформированы, строить можно все, что нужно", - отмечает эксперт.

Он поясняет, что до сих пор не сформированы земельно-имущественные комплексы под пятиэтажками, и фактически этим пользуется правительство Москвы, не выплачивая положенные компенсации. "Такие ситуации остается оспаривать только через суд", - говорит эксперт.

В то же время, по словам юриста, если речь идет о земле под предприятиями, все необходимые процедуры при изъятии земель обязательно проводятся. Это связано с отсутствием дыр в законодательстве, считает собеседник агентства.

Руководитель департамента готового бизнеса коллегии адвокатов "Князев и Партнеры" Алексей Курганов указывает, что объективность оценки участка при изъятии в любом случае будет носить очень приблизительный характер. Еще более приблизительны результаты оценки в регионах, отмечает эксперт.

"Есть три метода оценки - доходный, расходный и сравнительный. Если к Москве эти методы еще применимы, то уже в 100 км от Москвы оценить землю практически невозможно", - говорит А.Курганов. Он предполагает, что независимую оценку, скорее всего, будет заказывать и оплачивать город. "Независимый оценщик не сможет оценить землю настолько точно, чтобы можно было опираться на эти данные для выплат компенсации, скорее всего, она не будет объективной", - уверен специалист.

Необходимость принятия этого "сложного" закона продиктована дефицитом в Москве свободных площадок под застройку. Городские власти вынуждены перейти к практике изъятия у собственников и арендаторов участков земли, чтобы наращивать объемы, прежде всего, жилищного строительства. Это необходимо как для решения социальных программ, так и для стабилизации цен на рынке жилья.

С другой стороны, возведение коммерческих (офисных и торговых) площадей современного уровня принесет городу больший доход, нежели неэффективное использование земельных участков промзон, занятые нерентабельными предприятиями.

ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ