Панель VS монолит: за какой технологией будущее?

Судя по количеству монолитных ЖК, которые в последнее время все больше появляются в массовом сегменте, типовая застройка сдает позиции. Панель уходит в прошлое? О том, так ли это, рассуждали эксперты на Круглом столе «Главные тренды рынка жилой недвижимости глазами ведущих игроков», организованном Медиахолдингом «Эксперт» и компанией «Метриум Групп» в рамках выставки «ДомЭкспо».

Сегодня на рынке жилья эконом-класса сложилась парадоксальная ситуация. «Большинство крупных ДСК работают на сериях, разработанных еще в докризисные период, - отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Практически все из них уже не отвечают текущим потребностям рынка - для них характерны либо очень большие площади квартир (например, однушки по 45-50 метров, что сегодня совершенно не актуально для сегмента эконом-класса), либо убогие фасады. Современных панельных серий с небольшой площадью, хорошими качественными характеристиками, привлекательными фасадами можно пересчитать по пальцам. При этом у самых крупных «раскрученных» комбинатов, таких как ДСК-1, довольно высокая себестоимость, что автоматически отражается на цене за квадратный метр. Есть, конечно, комбинаты с привлекательной стоимостью за метр, но практически всегда это означает наличие каких-либо недостатков в серии, которые играют против них. В итоге получается, что если застройщик имеет большой участок (а крупные проекты, как правило, застраиваются панелью, потому что в этом случае крайне важна скорость строительства) и хочет привлечь ДСК, то у него не такой большой выбор. Комбинаты предлагают либо крупные площади серий, либо малопривлекательный внешний вид, либо дорогую себестоимость. Вместе с тем, уровень конкуренции в сегменте эконом-класса растет и все эти факторы играют существенную роль для покупателей».

В подобной ситуации конкуренции по сути нет, выбора – тоже, заключила эксперт. При этом сегодня активно развиваются именно крупные проекты и спрос со стороны застройщиков на панельные серии есть. На рынке сложился переломный момент - не хватает ДСК. А те, которые имеются, чаще всего не отвечают требованиям времени. По этой причине в том числе девелоперы делают выбор в пользу монолитных технологий.

«Себестоимость панельного и монолитного домостроения для девелопера сегодня практически одинакова, - заявил Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». - Независимо от технологии строительства, затраты на земельный участок одинаковы, также как на инженерные сети и благоустройство территории. Более того, на нулевом цикле (когда все работы идут ниже уровня земли) технология строительства тоже абсолютно одинаковая - монолитные и панельные дома сегодня стоят фактически на одних и тех же монолитных фундаментах, себестоимость которых определяется в первую очередь состоянием грунтов. А вот все, что строится над землей, определяется уже классом дома. Если возводить максимально дешевый дом по монолитной технологии, то он, пожалуй, будет даже дешевле панели. Но обычно девелопер, который идет на рынок в сегмент монолитного домостроения даже в эконом- или комфорт-классе, пытается помимо самой технологии привнести в проект что-то более интересное – это могут быть разнообразные фасады, интересные инженерные решения, современное остекление и т.д. Застройщики осознанно идут на подобные затраты, потому что монолит – это совершенно другой уровень жизни. Срок эксплуатации монолитных домов составляет около 200 лет. Тогда как панельные дома морально и физически устаревают после 30-40, максимум 50 лет эксплуатации. А значит, монолитный дом более выгоден покупателю (т.к. его дети или внуки не получат начинающий разрушаться объект) и городу (перед которым реже будет вставать вопрос о необходимости расселения ветхого жилого фонда)».

                Совершенно иная точка зрения – у компании «Мортон», которая считает, что будущее - за панельным домостроением, и даже начала строить суперсовременный ДСК. «Удел монолитного домостроения - узкоспециализированное, точечное строительство в сегменте элитного или бизнес-жилья, - считает Александр Ковалев, генеральный директор ДСК «ГРАД» ГК «Мортон». – В-первых, панельное жилье все-таки дешевле как с точки зрения способа возведения, так и с точки зрения стоимости квадратного метра. Себестоимость строительства монолитного жилого дома без учета внешних сетей дороже панельного до 25%. Во-вторых, панельный дом возводится быстрее монолитного более чем в два раза. В-третьих, современные панельные дома комфортны для проживания: нет проходных комнат, удобные кухни, просторные холлы, в окнах и лоджиях установлены стеклопакеты. Трехслойные стеновые панели обладают улучшенными теплоизоляционными характеристиками. Однокомнатные квартиры имеют раздельные санузлы и большую площадь 42-52 кв. м, востребованы рынком. Высота потолка - 2,7 м, что де-факто является стандартом на рынке жилой недвижности. В то же время возможности свободных планировок квартир монолитного домостроения ограничены низким спросом, они не востребованы большей частью потребителей. Отделка панельной квартиры для потребителя стоит гораздо меньше: не нужно выравнивать пол и стены, нет необходимости отдельно согласовывать прокладку коммуникаций и электропроводки, поскольку в панельном доме – эта проблема решена уже на этапе разработки серии».

Вопросы качества в монолитном домостроении на сегодня одни из самых острых, заметил г-н Ковалев. Нарушение технологий – строительство при низких температурах, плохая утрамбовка или применение некачественных марок бетона – приводит к существенным последующим проблемам в эксплуатации жилья. В то время как панельный дом – серийный продукт, в котором технологические ошибки минимизируются еще на стадии проектирования. 

Не стоит забывать и про такое направление, как каркасное домостроение, сочетание панельного и монолитного строительства. «При использовании монолитного каркаса, на который «навешиваются» готовые панели, уменьшается себестоимость строительно-монтажных работ по сравнению с монолитным домостроением, значительно сокращаются сроки строительства, - продолжил Александр Ковалев. - Таким методом можно строить жилье разных классов: от социального до коммерческого, реализуя одновременно преимущества обеих технологий. Благодаря гибкости технологического процесса, каркасное домостроение можно применять при возведении и жилых, и офисных зданий. У таких домов не ограничена этажность, так как несущие функции берут на себя монолитные конструкции. И, наоборот, панели освобождаются от несущих функций, становятся легче и дешевле, оптимизируя себестоимость стройки».

Что же делать покупателю жилья, который хочет приобрести квартиру в качественном доме по доступной цене? Противостояние панели и монолита – это в первую очередь вопрос ценовой доступности проекта и получаемой девелопером прибыли, считает Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент»: «В рамках повышенной конкуренции на рынке каждый из застройщиков старается придать «уникальность» своему проекту. Это касается и используемых при строительстве материалов. Все чаще в проектах нижнего класса можно встретить технические «заимствования» из элитного сегмента, что большими стараниями застройщика никак не отражается на конечной стоимости квадратного метра. А иногда речь может идти и о целых городах, как, например, Щелково, где сейчас отсутствует предложение новостроек, возведенных по панельной технологии».

По мнению эксперта, основные различия начинаются на этапе возведения внешних стен и облицовки фасадов. Самыми популярными технологиями на сегодняшний день являются навесные фасады и кирпичная облицовка. В первом случае главный недостаток – недолговечность. Под воздействием стихии теплоизоляция изнашивается и приходит в негодность, поэтому такой фасад требует дорогостоящего ухода и регулярного ремонта. Кроме того, при некачественной установке конструкции может быть нарушена система вентиляции, что приводит к сырости, образованию плесени и даже частичному обрушению. Второй вариант фасада еще менее надежен. Обычный кирпич подвержен разрушению, кладка со временем будет осыпаться и терять привлекательность.

«Некоторые девелоперы стали заимствовать зарубежные разработки, в частности, немецких инженеров фирмы Halfen, которые, по сути, совместили технологию навесных фасадов и кирпичной облицовки, заменив обычный кирпич на гораздо более прочный клинкер, - привела пример Ольга Вальчук. - Технология идеальна во всем, кроме цены – ее себестоимость такова, что до недавнего времени она применялась только в элитном сегменте. Из примеров можно привести: ЖК «Литератор», ЖК «Шоколад», ЖК «Садовые Кварталы». Однако подобные дорогостоящие системы начинают внедряться и в других сегментах рынка. Достаточно дорогая отделка применяется в таких проектах, как «Город Набережных», «Микрогород в лесу», «Жилой Квартал 9-18».

Резюмируя эксперты отметили, что в рамках массового строительства альтернативы «панели» нет. Также как и у монолитного домостроения есть свой покупатель, для которого важным является качество жизни. Обе концепции имеют право на существование на рынке жилья, и у обеих технологий - свое будущее.

Сравнение предложения в эконом и комфорт-классе по технологии строительства в старых границах Москвы

Источник: «Метриум Групп»