Поспешили взять Казань

Тысячелетие Казани, которое без преувеличения можно назвать блестящим инвестиционным проектом татарстанских властей, привлекло в столицу республики инвесторов коммерческой недвижимости. Но объем построенных там объектов оказался больше потребностей рынка.

 
Арендаторы торговых комплексов Казани начали покидать насиженные места в поисках покупательских потоков. «Рамстор» намерен выехать из казанской «Меги» (проект шведской IKEA), «Бананамама» перебралась из ТЦ «Грани» в торговый квартал «XL». Ожидается, что из переживающего не лучшие времена торгового центра «Южный» в скором времени уйдет и «Гроссмарт». Прецедентов могло быть и больше, если бы не одно «но», на которое обращает наше внимание Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости столичной компании Penny Lane Realty: операторы часто входили в казанские проекты в качестве «якорных» соинвесторов, то есть приобретали площади, реализовать которые теперь непросто.

Такие «капризы» ритейлеров, которые в других городах наперегонки занимают квадратные метры торговых центров, жалуясь на дефицит вакантных площадей, объясняются тем, что в Казани у них есть выбор. Аналитики утверждают, что рынок торговой недвижимости тут «перегрет». Столица Татарстана занимает первое место в России по обеспеченности торговыми метрами. По оценке международной консалтинговой компании Colliers International, сейчас в городе на 1 тыс. жителей приходится 217 кв. м торговой недвижимости, тогда как в Москве этот показатель составляет 150 кв. м, в Екатеринбурге — 163, в Нижнем Новгороде — 161 кв. м.

А по данным Министерства торговли и внешнеэкономического сотрудничества РТ, учитывающим не только объем качественных торговых помещений, но и супермаркеты, магазины различных форматов, а также площади розничных рынков, если в 2005 году на 1 тыс. жителей в Казани приходилось 776,2 кв. м торговых площадей, то в 2006 — уже 811 кв. м.

Но местные компании не прекращают инвестировать в торговую недвижимость. Они считают, что город в ней по-прежнему нуждается, а ротация арендаторов торговых центров — естественный процесс, который не должен внушать опасений.

Понастроили

Строительство торговых центров в Казани подхлестнуло празднование 1000−летия города в 2005 году. Тогда здесь были введены в эксплуатацию такие крупные торговые объекты, как гипермаркет «Бахетле», вторая очередь торгового комплекса «Сити­центр», торговые кварталы «XL» и «Караван», вторая очередь ТЦ «ГУМ», торгово­развлекательный комплекс «Тандем». В 2005 году тут открыла свою первую региональную «Мегу» и IKEA, сюда вышли такие «киты» ритейла, как OBI и Metro Cash and Carry. В 2006 году открылись торгово­офисный центр «Сувар-Плаза», молл «Парк Хаус», многофункциональный комплекс «Корстон», торгово­развлекательный комплекс «Кольцо».

По подсчетам консалтинговой компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, сейчас в столице республики действуют 28 торгово­развлекательных центров. По мнению Алексея Могилы, тысячелетие Казани сыграло с девелоперами злую шутку. Накануне празднования власти привлекли в столицу республики множество компаний, не учитывая, что событие, к которому приурочили открытие большинства комплексов, хотя и грандиозное, но все же разовое. В условиях повседневной жизни рынок торговых площадей оказался перенасыщенным. Для крупного города-миллионника аналитики считают достаточным их объем в 700 тыс. кв. м. Казань же эту планку уже перешагнула: объем имеющихся торговых площадей здесь оценивается более чем в 1 млн кв. м.

Хорошо или плохо?

Заместитель министра торговли и внешне-экономического сотрудничества Республики Татарстан Олег Власов избыток торговой недвижимости считает не отрицательным, а скорее положительным фактором. «Конкуренция выгодна для потребителя, — обосновывает свое мнение чиновник. — Конечно, какая-то часть торговых сетей может уйти. Более сильные, гибкие потеснят слабых. Останется тот, кто смотрит чуть дальше, лучше оказывает услуги, избирательно подходит к ценам на свою продукцию. Цена, культура обслуживания, инфраструктура, географическое расположение — вот основные показатели, по которым сегодня выбирают торговый комплекс».

Отчасти с ним соглашается и заместитель генерального директора компании «Единая арендная система» (сервейинговая компания, в управлении которой находится около 300 тыс. кв. м недвижимости) Андрей Гируцкий. Считая перенасыщение города торговыми площадями фактом, он отмечает, что, тем не менее, многие федеральные сети продолжают проявлять интерес к Казани. Так, известный немецкий продавец бытовой техники, компания MediaMarket, изучала казанский рынок и подумывала выйти на него. Но для нее не нашлось площадки необходимого размера. По различным оценкам, в Казани сейчас остаются невостребованными от 200 до 550 тыс. кв. м. Но, как правило, это помещения от 50 до 200 кв. м, а вот торговые площади в 7−10 тыс. кв. м, которые интересны «якорям», все еще в дефиците.

Примечательно, что и арендные ставки в торговых комплексах не снижаются. В современных торговых объектах, по словам генерального директора управляющей компании «Сити­Центр» (торговые центры «XL», «Сувар-Плаза» и «Сити­центр») Леонида Рахимова, за 1 кв. м платят от 700 до 1100 долларов (около 20−30 тыс. рублей) в год.

Выгодные отличия

Похоже, что казанский рынок переживает не перенасыщение как таковое, а послед-ствия непродуманного строительства — в зоне риска оказались проекты, которые построены без учета современных стандартов и проведения маркетинговых исследований. Каковы же эти стандарты?

Отвечая на этот вопрос, Дмитрий Баранов, главный аналитик фирмы Mall Management (управляющая компания моллов «Парк Хаус»), говорит, что в условиях большой насыщенности торговыми площадями наиболее уверенно чувствуют себя ТЦ, имеющие сбалансированную концепцию. «Торговый центр, — поясняет собеседник, — представляет собой имитацию торговой улицы, а группа торговых центров, расположенных по соседству, по сути, то же самое. В этих условиях особенно опасна одноликость арендаторов. Каждый торговый центр должен иметь свои отличия: это может быть брэнд, которого нет у конкурента, либо диверсификация профиля — развлекательный, гостиничный бизнес. Надо создать для потребителя оптимальную возможность выбора».

Пресыщенных казанцев уже трудно заманить в «храмы торговли» лишь набором малоизвестных «якорных» арендаторов, соглашается директор отдела арендных отношений и недвижимости компании DOMO Сергей Журавлев. Жители столицы Татарстана, говорит он, предпочитают сегодня совершать покупки там, где проходят акции и праздники, где есть зоны отдыха (кинотеатр, игровые салоны, кафе) и представлены известные «якоря». Андрей Гируцкий добавляет, что интересный торговый формат может заставить покупателя ехать даже на другой конец города. В качестве примера удачной концепции здесь называют «Мегу», «Тандем» и «Парк Хаус». Так, по словам Леонида Рахимова, шведы, инвестировав в свой проект около 200 млн долларов, ежегодно имеют отдачу в размере не менее 50 млн.

Казанские участники рынка о поиске собственной «изюминки» не забывают. Например, Леонид Рахимов рассказывает, что торговый центр «XL» к концу этого года станет дисконтным. Туда придут такие марки, как Zolla, s. Oliver, Calvin Klein, Аdidas. В «Сити­центре» будут сосредоточены магазины отделочных материалов, хозяй­ственных товаров. «Сувар-Плаза» останется комплексом класса premium. Помимо уже заявленного дисконтного магазина, Леонид Рахимов планирует освоить форму outlets — стоковых магазинов крупных одежных ритейлов. Казани нужны специализированные торговые точки по продаже мебели, товаров для дома, отделочных материалов, считает он. Например, почему бы не открывать ритейл-парки? Чаще всего арендаторами таких объектов становятся компании, торгующие стоковой одеждой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома, игрушками.

Главная особенность ритейл-парков заключается в том, что торговое простран-ство в них на 70−90% формируется исключительно из крупных операторов («якорей»), занимающих площадь не менее 1,5−3 тыс. кв. м каждый. Если в качестве ритейл-парка рассматривать большой торговый центр площадью 100−150 тыс. кв. м, расположенный на крупной магистрали, имеющий удобные подъездные пути и парковки, то его шансы стать «территорией низких цен» довольно высоки. Олег Власов отмечает, что в ситуации, когда концентрация торговых предприятий на оживленных магистралях становится избыточной, стоит думать о развитии такого формата, как «магазин у дома». Как правило, такие магазины обслуживают жителей одного квартала.

Авангард на распродаже

Первыми жертвами «перегрева» рынка коммерческой недвижимости в Казани, по словам Сергея Журавлева, становятся торговые центры, которые открылись самыми первыми, в начале века. В то время вопросы концепции ТЦ и качества представленных в них «якорей» не были актуальными. Зато сегодня по своей инфраструктуре и привлекательности они сильно уступают новым центрам. Леонид Рахимов прогнозирует, что такие объекты скоро пойдут с молотка. До конца этого года, по его мнению, сменить владельцев могут 2−3 казанских ТЦ. Кандидатов он не называет, но можно предположить, что речь идет, например, о торговом центре «Южный», который сегодня держится только на паре брэндов и близости с ГУМом, расположенным в самом центре города. Интересно, что такие объекты находят покупателей, и новые хозяева сохраняют их профиль, а иногда даже увеличивают объем площадей. Так произошло, например, когда ПИФ «Коммерческая недвижимость» под управлением ИК «Тройка Диалог» приобрел торговые центры «Модная семья» и «Торговый квартал ‘‘Караван’’». Сделки были заключены с компанией DOMO в июле 2006 года. Фонд передал эти центры в долгосрочную аренду бывшему собственнику. В декабре 2006 года открылась вторая очередь торгового центра «Модная семья», у него появились «якорные» арендаторы — магазин бытовой техники и электроники DOMO и гипермаркет игрушек «Бегемот». В ТЦ «Караван» появился третий этаж под названием «Дорогая мебель в центре». Увеличивая размеры торгового объекта, собственники стараются привести старые торговые центры в соответствие с требованиями рынка.

Что новенького?

Современный тренд в развитии торговой недвижимости, считает Дмитрий Баранов, — торговые центры большого формата. По прогнозам Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, к 2008 году объем торговых площадей в Казани увеличится еще на 243 тыс. кв. м. Девелоперская компания Meinl European Land (Австрия) уже инвестировала более 90 млн евро в строительство торгово­развлекательного комплекса «Парк Хаус». В дальнейшем планируется построить еще два объекта примерной стоимостью 25 млн евро. «Парк Хаус» делает ставку на рост числа жителей района, который сейчас активно застраивается. Торговые улицы здесь скоро смогут составить конкуренцию торговым коридорам центра города.

К августу 2008 года будет введена вторая очередь открытого в ноябре 2006 года в центре Казани торгово­развлекательного комплекса «Кольцо», принадлежащего владельцам татарстанского агрохолдинга «Красный Восток» братьям Хайруллиным. Ее площадь составит 40 тыс. кв. м, предполагаемый объем инвестиций — 1,3 млрд рублей. Вторая очередь будет включать парковку на 500 машин, административные площади в 19 тыс. кв. м. Но это не все: Хайруллины приобрели бывший ресторан «Акчарлак» в Казани и провели конкурс эскизных проектов на его застройку под еще один многофункциональный комплекс.

В третьем квартале этого года девелоперская компания ЗАО «Система-Галс» намерена ввести в эксплуатацию расположенный по соседству с «Кольцом» торговый комплекс «Детский мир» площадью 20,6 тыс. кв. м. В конце прошлого года много говорилось о переговорах между владельцами «Кольца» и «Системой­Галс» о возможной продаже объектов. Но, как заявил журналу «Эксперт Волга» Айрат Хайруллин, ни покупать «Детский мир», ни продавать «Кольцо» он не собирается. И добавил: торговый центр не имеет проблем с привлечением арендаторов — «их больше, чем позволяют наши возможности».

По словам Олега Власова, речь может идти об увеличении присутствия имеющихся в Казани ритейлеров: в 2007 году запланировали открыть свои новые магазины «Магнит», «Бахетле», собирается расширить свою сеть «Техносила».

По мнению Алексея Могилы, ситуация с торговыми метрами в Казани не критическая. «Рынок потребления еще подтянется, — уверен он, — разница между доходами населения и объемом товаров и услуг нивелируется». Юлия Никуличева, заместитель директора московской компании Jones Lang LaSalle, такой оптимизм поддерживает, тем более что реальные доходы населения, говорит она, растут в городах­миллионниках на 20−30 процентов в год.

Пожалуй, только этот фактор и удерживает сегодня инвесторов на казанском рынке торговой недвижимости.

Евгения Газизова
Источник: «Эксперт Волга»