1. Смещение границ жилой и загородной недвижимости, изменение приоритетов потребителей

 

За 2013 год был реализован на практике весьма красноречивый намек властей «Все за МКАД» — люди, машины, жилье и рабочие места. Такие спорные явления, как жилые комплексы премиум-класса за границами МКАД, являются, с другой стороны, проявлением тенденции полицентризма в развитии Москвы и подкреплены государственными и частными инвестициями в развитие транспортной инфраструктуры.

 

Однако важным следствием перемещения центров развития является и изменение потребительских приоритетов при выборе недвижимости. Если ранее выбор был между комфортным, но удаленным от центра загородным домом и меньшей по площади квартирой, но расположенной ближе к месту работы, то теперь квартиры в многочисленных жилых комплексах приравнены по удаленности к таунхаусам и загородным домам. Необходимо еще некоторое время для массовой адаптации к новой реальности, однако власти уже официально заявили, что строить жилье ниже класса бизнес и элит в Москве для них «не стратегично», иными словами, Московская область — для москвичей.

 

При этом сомнения вызывает и скорость поглощения предложения «разрешенного» для строительства в Москве жилья бизнес и премиум-класса. Исчезновение «среднего класса» населения, планомерное уничтожение предпринимательства, недоступность по цене жилья любого класса покупателям соответствующего слоя населения — все эти факторы не способствуют активному спросу на жилье бизнес-класса. Сохраняющийся спрос и активность в элитном классе в определенной степени связаны со сменой элитных квартир эпохи нулевых, зачастую являвшихся реконструированным жильем, на квартиры в новых комплексах того же местоположения, но лимит такого спроса очевиден.

 

При всем желании властей оставить Москву только для «правильных» жителей, покупателей элитного жилья не может быть столько, чтобы полностью выселить весь «эконом» из города. Востребованность таких объемов жилья (с учетом планируемых масштабных проектов реновации промзон) класса бизнес и элит не подкреплена столь масштабным процветанием общества.

 

2. Угроза перенасыщения/прекращения роста в ряде сегментов коммерческой недвижимости

 

Количество офисных площадей в удаленных от центра бизнес-парках постепенно превышает потребность тех немногих компаний, которые не завершают, а начинают свою деятельность. Если «золотые нулевые» для экономики были очередным кратким периодом развития частного предпринимательства, то в настоящий момент вымирание малого бизнеса и многих средних компаний грозит не только ступором экономики, но и локальными последствиями, в частности, для коммерческой недвижимости. Объемы не только строительства, но и рассматриваемых новых инвестиционных проектов объяснимы и типичны для периода стагнации рыночной экономики, но российская экономика уже давно не является рыночной, и ситуация лишь будет усугубляться. Безусловно, спрос со стороны иностранных компаний, а также крупных отечественных корпораций не создаст проблем офисным помещениям класса А, равно как мелкие арендаторы класса С и ниже будут еще длительный период пытаться остаться на плаву и продлевать аренду.

 

Аналогичная ситуация может затронуть и торговый сектор крупных городов, особенно Москвы: исчезновение среднего класса и стремительное обнищание бедного класса (особенно если учесть степень закредитованности значительной части населения) может в гораздо более высокой степени повлиять на востребованность торговых площадей, чем в период кризиса 2008 года.

 

 3. Деофшоризация

 

Курс на возврат капиталов в страну — это попытка прекратить разрушение экономики, поскольку именно работающий капитал является основой ее успешного функционирования. Однако ключевым словом является именно «работающий» — в данном случае капиталы госслужащих, оседающие при покупке дорогостоящей недвижимости, совершают максимум один оборот, а стимулов для развития или хотя бы сохранения предпринимательства пока становится все меньше. Негативное влияние борьбы с уклонением от уплаты налогов в девелопменте очевидно: пока экономическо-политическая система страны не позволяет масштабно развиваться бизнесу с учетом уплаты всех налогов, использовать карательные меры в качестве мотивации для инвестирования не всегда эффективно.

 

4. Нестабильность валют и продолжающаяся чистка банковской сферы

 

2008 год позволил на многие годы оправдать ситуацию в экономике России мировым влиянием, в 2013 году уже никто не утруждался скрывать, что разрушается экономика самой страны из-за уничтожения предпринимательства, массового вывоза капитала и коррупции, что никак не оправдать влиянием экономик других стран.

 

Очевидно, что до завершения Олимпиады будет удержан статус-кво, однако относительный фундамент в виде сбережений населения может стать весьма зыбким, поскольку ни валюта, ни банковская система не являются и никогда в нашей стране не являлись стабильной незыблемой опорой для общества.

 

Причем дело даже не в курсе отечественной валюты по отношению к доллару — из-за активно работающего печатного станка инфляция «съедает» накопления в любой валюте. Речь идет о реальной покупательной способности валюты, падение которой в 2014 году может ускориться в значительной степени.

 

Нестабильность валюты и банковской системы вынуждает рассматривать все варианты сохранения накоплений, и именно недвижимость является одной из наиболее эффективных альтернатив, обладающих гораздо меньшими рисками (включая утерю права собственности, что для вкладов очень актуально).

 

При этом сам процесс изменения банковской сферы — фактически поглощение частных банков — в значительной мере является перестановкой сил, если же меры по деофшоризации окажутся эффективными (для чего есть все основания, учитывая особенности политической системы страны), то объем «вернувшихся» и не вывезенных капиталов компенсирует какие-либо угрозы ликвидности. Фактически ипотека, ее объемы и доступность зависят от воли властей, и при наличии этой воли вероятно сохранение предложения ипотечных кредитов — конечно, по ставкам, выгодным государственным банкам.

 

5. Смена правил игры без повторных предупреждений

 

За 2013 год было достаточно предупреждений для владельцев земельных и иных недвижимых активов о новых условиях девелопмента. Основные — застройка наиболее интересных территорий (например, Москва) лишь «приближенными» игроками, а также стимулирование освоения замороженных проектов и активов. Пока мотивация для их освоения преимущественно карательного плана: резкое повышение финансовой нагрузки за счет налогообложения от кадастровой стоимости, угроза титулу за счет возможности изъятия неиспользуемых земель. Кроме того, постепенно закрываются возможности использования ранее существовавших схем девелопмента, кроме комплексного освоения территории. Объективно требования комплексного освоения зачастую останавливают гармоничное развитие городов и не имеют ничего общего с рыночной экономикой, а также требования властей по строительству инфраструктуры комплементарно к основной недвижимости нарушают права граждан на доступное жилье (поскольку далеко не всей этой инфраструктурой гражданин будет пользоваться). Однако власти уже в 2013 году предупредили о вероятных серьезных переменах в сфере апартаментов, и данный принцип (требования к объемам строительства и обязательства по инфраструктуре) оставляет пока свободной лишь коттеджную застройку, когда покупатель волен сам выбирать, какие опции при приобретении недвижимости ему необходимы.

 

 

Резюме

 

2012-й стал годом, когда серьезный внутристрановой кризис был очевиден многим экспертам, в 2013-м — всему населению, а 2014-й имеет все шансы стать рубежом, когда после Олимпийских игр уже не нужно будет «сохранять лицо».

 

При этом именно глобальная нестабильность валют, особенно отечественной, в сочетании с усилением влияния государственных банков (сохраняющих все функции по кредитованию населения) и постепенной олигополизацией банковской сферы могут стать серьезным стимулом для инвестирования в недвижимость, ибо именно в период инфляции наиболее выгодна как ипотека, так и сохранение собственных накоплений в альтернативных активах.

 

Факторов для активного строительства много: уменьшение количества особенно доходных иных сфер деятельности, деофшоризация и никуда не исчезающая необходимость легализации денежных средств, однако лишь отдельные сегменты будут характеризоваться адекватными показателями «риск — доходность» во всех сценариях.