Раннее похолодание: в первой половине сентября спрос на «вторичке» столицы просел на 10% в сравнении с августом

В сентябре, который обычно является началом делового сезона, активность покупателей вторичного жилья остается на невысоком уровне, утверждают специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость. В первой половине месяца компания получила на 40% авансов меньше, чем в аналогичный период 2020-го, а в сравнении с первыми двумя неделями августа актуальный спрос сократился на 10%. Это нетипичная ситуация для рынка – с кризисного 2008-го в ИНКОМ-Недвижимость лишь один раз фиксировали в сентябре снижение спроса относительно августа (2019 год).

Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость считают, что одна из основных причин ослабления активности покупателей – постепенный рост ключевой ставки Банка России и, как следствие, ставок по ипотеке. По мнению экспертов компании, с начала нынешнего года вторичный сегмент жилья из-за этого недосчитался 10% сделок. Критичным для рынка они считают размер ключевого показателя ЦБ на уровне 8% (сейчас он равен 6,75%).

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на вторичном рынке столицы пока не наблюдается традиционного оживления покупателей, связанного с началом делового сезона. В первой половине сентября число авансов, внесенных за покупку вторичного жилья, снизилось на 40% относительно того же периода 2020-го (при этом надо принимать во внимание, что в прошлом сентябре активность покупателей была ажиотажной). А в сравнении с первыми двумя неделями августа актуальный спрос уменьшился на 10%.

В ИНКОМ-Недвижимость уточняют, что данная ситуация (показатели спроса в августе были выше, чем в сентябре) является совершенно нестандартной для вторичного сегмента жилья. По наблюдениям специалистов компании, с 2008 года, когда наступил общемировой финансовый кризис, август и сентябрь трижды сравнялись друг с другом по числу сделок, и лишь один раз, в 2019-м, первый месяц осени уступил августу 5% покупателей. При этом 2019-й и 2021-й оказались весьма похожими: в эти годы активность покупателей на вторичном рынке заметно ослабла после существенного прироста спроса (в 2018-м и в 2020-м, когда закончился режим всеобщей самоизоляции).

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Сейчас количество сделок на 20-30% ниже, чем обычно в начале делового сезона на рынке – хотя, возможно, в октябре ситуация со спросом улучшится. Я считаю, что на поведение покупателей во многом повлияли изменения в сфере ипотечного кредитования – напомню, что с начала нынешнего года Банк России поднимал ключевую ставку уже пять раз, в итоге данный показатель вырос с 4,25% до 6,75%. Вслед за ним начали повышаться и ставки по ипотеке, а это обычно приводит к тому, что некоторые покупатели, которые ранее собирались оформить кредит и приобрести квартиру, откладывают выход на сделку.

Последнее изменение ключевого показателя Центробанка, на 0,25%, слишком мало, чтобы оказать значительное влияние на рынок недвижимости. Однако если проанализировать развитие вторичного сегмента жилья с начала года, то за это время из-за постепенного роста ставок по ипотеке мы недосчитались примерно 10% сделок от общего объема спроса. Более того, при текущем уровне инфляции, превышающем прогнозы ведущих экономистов, основной показатель Банка России, а также ставки по ипотеке, скорее всего, будут увеличиваться до конца 2021 года.

Есть и еще одно неприятное последствие подобных изменений для вторичного рынка – увеличение доходности банковских вкладов, являющихся для инвесторов альтернативой покупке квартиры. В этом случае, выбирая между приобретением недвижимости для сохранения средств (и, возможно, дальнейшей сдачи в аренду) и депозитом в банке, владельцы  крупных накоплений зачастую будут делать выбор в пользу последнего варианта».

При этом, по мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, критичный для рынка размер ключевого показателя Центробанка – около 8%. При таком его значении ставки по ипотеке поднимутся до весьма высокого уровня, и многие потенциальные покупатели отложат сделку по купле-продаже жилья, надеясь на более мягкие условия по кредиту в будущем.