Развитая торгово-развлекательная инфраструктура – признак высокого уровня, индикатор доходов жителей города. Не удивительно, что наличие качественных торговых центров рядом с домом нередко служит для покупателей новостроек дополнительным аргументом, так как может существенно упростить дальнейшее благоустройство жилья и сделать проживание более комфортным. Аналитики компании «Метриум Групп» исследовали объекты торговой недвижимости, расположенные в Московской области и составили рейтинг городов Ближнего Подмосковья, наиболее обеспеченных торговыми площадями (от 5 тыс. кв.м.). В ТОП-5 вошли территории, на которых в ближайшие 3-4 года ожидается самое стремительное развитие рынка торговой недвижимости, а следовательно, будут созданы лучшие условия для шопинга и досуга.

Главным критерием при ранжировании городов послужил индекс обеспеченности территории торговыми площадями – соотношение общей площади качественных торговых объектов к численности населения. При расчете индекса учитывались работающие ТЦ (которые были построены в рамках специально разработанной концепции), а также объекты, запланированные к открытию до 2016 года.

 

1. Химки - территория новых форматов

Индекс обеспеченности – 3,5 кв.м на человека

Запланированный ввод торговых площадей – 338 580  кв.м.

 

Химки обладает самой развитой торговой инфраструктурой среди всех городов Подмосковья: здесь по факту уже построено наибольшее количество «торговых метров». Среди них - крупнейший торговый центр России «МЕГА Химки», включающий в себя гипермаркеты ИКЕА, АШАН, OBI. Рядом расположены мебельные «монстры» - «ЛИГА» и «ГРАНД». Таким образом, у местных жителей есть возможность купить, не выезжая за пределы города, все, что только может потребоваться по хозяйству - начиная от продуктов и заканчивая строительными материалами, а также мебелью для благоустройства своего нового жилья.

Лидирует Химки и по планам строительства новых торговых площадей. В 2014 году здесь обещает появиться суперрегиональный центр торговли и развлечений «Левый берег» (300 тыс. кв.м.). Масштаб проекта позволяет обеспечить присутствие ведущих торговых операторов в каждом сегменте: продуктовый гипермаркет, супермаркет бытовой техники и электроники, супермаркет формата DIY, супермаркеты детских и спортивных товаров, многозальный кинотеатр, семейный развлекательный центр. Кроме того, это будет крупнейшая в Москве и наиболее диверсифицированная крытая развлекательная зона.

Однако, главное ожидаемое событие - появление весной 2013 года в Химках Fashion House Outlet Centre Moscow (38 580 кв.м.), в 15 км от МКАД. Формат аутлетов – пока еще новый для столицы, поэтому вызывает большой интерес. Планируется, что это будет один из крупнейших аутлетов в Европе, в котором расположатся около 200 магазинов ведущих мировых модных брендов.

«Строительство аутлет-центра именно в Химках – весьма логичное решение, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – Рядом - аэропорт Шереметьево. Практически закончена реконструкция Ленинградки, строится платный дублер этого шоссе. Уже известно, что через 5 лет в Химках появится свое метро. Транспортная доступность за последние годы существенно улучшилась. А для развития торговой инфраструктуры это, пожалуй, главный фактор. Кроме того, в городе строится много жилых комплексов, а это служит подтверждением спроса для ритейла. Все это лишь подтверждает, что данный район сегодня один из наиболее перспективных для дальнейшего строительства крупных молов».

Крупнейшие жилые проекты: «Лесной уголок», «Загородный квартал», «Васко да Гама», «Wellton Park Новая Сходня», «Левобережный».

 

2. Реутов – территория дефицита торговой недвижимости

Индекс обеспеченности – 3,3 кв.м. на человека

Запланированный ввод торговых площадей – 90 000 кв.м.

 

Реутов получил свое развитие благодаря статусу наукограда. В городе живет много профессоров и кандидатов наук, профессионально квалифицированных специалистов и рабочих, во многом благодаря этому Реутов отличается своей благоустроенностью. Он неоднократно занимал первые места рейтингов городов с народонаселением до 100 000 человек по комфортности проживания.

Новый толчок в развитии город получил после того, как в 2012 году там появилось метро «Новокосино» Калининской линии. Уже в преддверии этого события город стал лидировать по уровню цен среди других городов Подмосковья. Стоимость жилья в Реутове сегодня сопоставима с  ценами на недвижимость в спальных районах Москвы – 100-120 тыс. руб. за кв.м. Благо, что и сам рынок жилья не стоит на месте: на смену ветхому жилью, которое активно сносится, приходят монолитно-кирпичные здания, как правило, выше 20 этажей.

Вместе с тем, торговая инфраструктура в Реутово весьма бедная: здесь построен лишь один торгово-развлекательный центр суперрегионального масштаба «Рио» (175 000 кв.м), включающий в себя единственный кинотеатр в Реутове (10 зальный «Синема Стар»), боулинг, детский центр и бильярд. Среди небольших «шопинг-центров» стоит отметить ТЦ «Экватор» (22 000 кв.м.), а также ТЦ «Курс Реутов» (8 000 кв.м.).

Потенциал для развития торговой и развлекательной недвижимости в Реутово есть. Пока известно о планах строительства лишь одного нового ТРЦ - «Реутов Парк» общей площадью 90 тыс кв.м, открытие которого запланировано на конец 2013 года. Девелопер - компания Amma Development – обещает, что в число якорных арендаторов  войдут продуктовый гипермаркет, магазин электроники и бытовой техники, магазин спортивных товаров, кинотеатр, зона фудкорта. Кроме того, на трех уровнях центра будут представлены магазины модной одежды, универмаги, кафе и рестораны – всего более 140 операторов различных профилей.

Крупнейшие жилые проекты: «Реутов-Сити», мкр 10-10А, ЖК «Новокосино-2» и др.

 

3. Красногорск – территория покупок в пешей доступности

Индекс обеспеченности – 2,5 кв.м на человека.

Запланированный ввод торговых площадей – 184 000 кв.м.

 

Красногорский район входит в пятерку Подмосковных округов по темпам ввода жилой недвижимости (430 тысяч кв.м в 2011 году) и возглавляет рейтинг быстро растущих районов по численности населения (в среднем 2,5% в год). В Красногорске находятся здания органов государственного управления, что в совокупности с близким месторасположением к Москве объясняет динамичное развитие данного направления. В целом, для этого района характерно наличие многочисленных торговых центров площадью 10-30 тысяч кв.м, например, ТЦ «Парк» (12 000 кв.м) или ТЦ «Красногорский» (30 000 кв.м). На 7 км Пятницкого шоссе находится самый крупный торговый объект регионального масштаба – ТЦ «Отрада» планируемой общей площадью 215 000 кв.м. Пока открыты первые две очереди площадью 60 000 кв.м.

На границе Красногорского района и МКАД расположен крупнейший торгово-выставочный комплекс России (611 000 кв.м) - Crocus City. Помимо большого выбора магазинов одежды, обуви и аксессуаров в ТЦ «Крокус Сити Молл», который входит в состав Crocus City, действует гипермаркет бытовых товаров «Твой Дом». Однако наиболее востребована среди жителей Красногорска развлекательная составляющая комплекса –  Crocus City Hall, одна из главных концертных площадок Москвы, и Crocus Expo, где проходят важнейшие российские и международные  выставки.  

В конце 2012 года в Красногорске открылись сразу четыре торгово-развлекательных центра – ТЦ «Июнь» (25 000 кв.м), ТЦ «Красногорск плаза» (37 000 кв.м), ТЦ «Солнечный рай» (12 000 кв.м) и ТЦ «Парк II» (25 000 кв.м). Также здесь ведется строительство третьей очереди ТЦ «Отрада» (15 000 кв.м).

«Удивительно, что Красногорск уступает тому же Реутово, потому что северо-западный район будет очень активно развиваться с точки зрения транспортной инфраструктуры, - отмечает Мария Литинецкая. - Здесь планируется ряд мероприятий, существенно улучшающих доступность района – как внутри Москвы, так и за ее пределами. У Красногорска, я считаю, довольно высокие перспективы развития. Эта территория будет очень активно застраиваться, в том числе и жилой недвижимостью. Поэтому строительство здесь новых торговых центров имеет все обоснованные предпосылки - как с точки зрения спроса, так и с точки зрения существующей инфраструктуры».  

Крупнейшие жилые проекты: ЖК «Красногорье DeLuxe»,  ЖК «Изумрудные холмы», ЖК «Рублевское Предместье», ЖК «Красногорские ключи».  

 

4. Мытищи – территория будущих крупномасштабных проектов

Индекс обеспеченности – 2,3 кв.м на человека.

Запланированный ввод торговых площадей – 250 500 кв.м.

 

Город Мытищи отделяет от Москвы значительное расстояние (19 км) и слабо развитая транспортная инфраструктура, поэтому посещение столичных торгово-развлекательных заведений не очень удобно для жителей округа. Все надежды – на улучшение транспортной доступности, которая должна вскоре появиться за счет планируемой реконструкции Ярославского шоссе и проспекта Мира.

Вместе с тем проведение досуга и шопинг в нем не вызывает проблем. Буквально в конце 2012 года в Мытищах открылся семейный торгово-развлекательный центр регионального значения «Июнь» общей площадью 178 000 кв.м, включающий многозальный кинотеатр, каток и семейный развлекательный центр. Якорными арендаторами стали продуктовый гипермаркет «О’КЕЙ», гипермаркет электроники и бытовой техники Media Markt, DIY «ДОМОВОЙ», гипермаркет детских товаров «ДЕТИ». Fashion якоря: ZARA, H&M, MARKS&SPENCER, Reserved,  GAP,  «Снежная королева». Это самый крупный проект сети «Июнь».

Среди других торговых центров регионального масштаба – ТЦ XL (56 000 кв.м) с самым большим аквапарком Московской области («Ква-Ква парк») и ТРК «Красный кит» (100 000 кв.м), включающий в себя шестизальный кинотеатр «Каро-Фильм» и большую территорию для детских развлечений «Геймзона» (пока построена только первая очередь ТРК в 30 000 кв.м.).

Высокие темпы появления на рынке новых жилых комплексов обуславливают потребность города и в новых крупномасштабных проектах торговой недвижимости. Один только ПИК планирует построить здесь порядка миллиона квадратных метров. Известно также, что IKEA планировала ранее вложить $1 млрд в строительство крупнейшего торгового центра в Европе – ТРЦ «МЕГА–4» в Мытищах (400-500 тыс. кв.м.). Территория, на которой планируется начать строительство, находится за МКАД, в непосредственной близости к Осташковскому шоссе, на въезде в город Мытищи. Учитывая большой поток транспорта в этом направлении, шведы предложили построить дополнительную дорогу к торговому центру, которая позволит разгрузить главную магистраль. Однако, планы по строительству были отложены до 2015 года. Если же они сбудутся, то Мытищи сразу передвинется на первую строчку рейтинга самых обеспеченных торговыми площадями городов Подмосковья.

«По планам строительства торговой инфраструктуры Мытищи на втором месте, - комментирует Мария Литинецкая. - Это связано в первую очередь как раз с активным развитием жилищного сектора. В целом, вдоль Ярославского шоссе много населённых пунктов, где также идет активное строительство жилья. Кроме того, на самой Ярославке в черте Москвы есть только один крупный ТЦ – «Золотой Вавилон». Поэтому, учитывая население вдоль Ярославки внутри и за МКАДом, что обеспечивает потенциальный спрос, этот район очень перспективный для развития торговой недвижимости. Строительство крупных ТЦ здесь будет востребовано и обоснованно».

Крупнейшие жилые проекты: ЖК «Пироговский», ЖК «Гулливер», ЖК «Астра», ЖК «Солнечный», ЖК «Цветочный город».

 

5. Балашиха – территория развивающейся торговли

Индекс обеспеченности – 0,5 кв.м на человека.

Запланированный ввод торговых площадей –  80 000 кв.м.

 

По итогам 2011 года в Балашихе было введено 661 000 кв.м жилой недвижимости – это второй результат на рынке Подмосковья. При столь высоких темпах строительства жилья в Балашихе на данный момент действует всего два средних торговых центра с развлекательной составляющей – ТЦ «Светофор» (17 500 кв.м) и ТЦ «Вертикаль» (31 000 кв.м.). Существенно расширит возможности жителей города для шопинга и проведения досуга новый ТЦ «Мосмарт» на Шоссе Энтузиастов (80 000 кв.м), строительства которого завершится в ближайшее время. 

«С точки зрения торговой недвижимости Балашиха будет застраиваться небольшими торговыми центрами, направленными на внутренний спрос, - полагает Мария Литинецкая. - Если тот же Красногорск, Химки, Мытищи могут претендовать на спрос на стороны московских жителей, то Балашиха может рассчитывать только на местных жителей. За счет активного жилищного строительства Балашиха будет входить в пятерку самых развивающихся городов, но при этом масштаб будет не сопоставим с теми же Химками, Мытищами и Красногорском».

Крупные жилые проекты: ЖК «Акварели», микрорайон «Щитниково», ЖК «Балашиха Парк», «ЖК «Балашиха-Сити», ЖК «Сакраменто», микрорайон «Янтарный»

 

«В ближайшие пять лет на границах МКАД и в городах Подмосковья будет появляться все больше качественных торгово-развлекательных объектов, - резюмирует Мария Литинецкая. – Прежде всего, это связано с ограничительной градостроительной политикой столичных властей, из-за которой стало практически невозможно реализовывать крупные проекты в черте города. Вторая, не менее важная причина, резкий рост предложения на рынке новостроек Московской области и, как следствие, увеличение спроса на досуговые и торговые заведения. Третья и, пожалуй, самая главная – план московского правительства развития транспортной инфраструктуры Москвы, в котором четко выделены три основных направления, три хорды – северная, западная и южная. Соответственно, те города, которые расположены вдоль этих направлений (Химки, Красногорск и район Новой Москвы) имеют наибольшие перспективы для развития коммерческой недвижимости, в том числе и торговой, для которой самое главное – развитие транспортной инфраструктуры. Отмечу также, что в развитии развлекательного сегмента Подмосковья уже сейчас наметилась положительная тенденция. При открытии всех запланированных торговых объектов и стабильном темпе прироста населения такие районы, как Химки, Реутов, Мытищи, Красногорск и Балашиха будут обеспечены торговыми площадями лучше, чем Москва, где этот показатель составляет 0,53 кв.м на человека».  

 

Город МО	Факт ТРЦ, кв.м	План ТРЦ, кв. м	Всего ТРЦ, кв.м	Численность города	Коэффициент обеспеченности по факту	Коэффициент обеспеченности по общей площади
Химки	405 818	338 580	744 398	208 500	1,94	3,57
Реутов	205 000	90 000	295 000	88 402	2,31	3,33
Красногорск	286 300	184 000	470 300	188 105	1,52	2,50
Мытищи	354 000	77 500	431 500	204 700	0,72	2,10
Балашиха	48 500	80 000	128 500	226 292	0,21	0,56

Источник: «Метриум Групп»

 

 

Средняя стоимость жилья в исследуемых городах

Город	Средняя стоимость жилья, тыс. руб. за кв.м.
Химки	70-120
Реутов	100-120
Мытищи	70-90
Красногорск	100-120
Балашиха	60-70

Источник: «Метриум Групп»

 

Торговая недвижимость районов Ближнего Подмосковья

Торговый объект	Расположение	Площадь, кв.м	Год открытия
Химки
Гранд	г. Химки, ул. Бутаково 4	140 000	работает
Лига	г. Химки, Ленинградское шоссе, д. 5.	35 000	работает
Мега Химки	г. Химки, Ленинградское шоссе, 5 км от МКАД	210 618	работает
Леруа Мерлен Химки	г. Химки, ул. 9 Мая, владение 20, стр. 1	10 200	работает
Арфа	г. Химки, 73-й км МКАД, пересечение с ул. Свободы	10 000	работает
Левый берег	Химкинский район, мкрн Левобережный. 79-й км МКАД	300 000	2014
Fashion House Moscow	Ленинградское шоссе, 12 км от МКАД	38 580	2013
Реутов
Рио Реутов	г. Реутов, 2-ой километр МКАД, внешняя сторона	175 000	работает
Экватор	г. Реутов, ул. Октября, вл.10.	22 000	работает
Курс Реутов	г. Реутов, ул. Южная, д. 10А.	8 000	работает
Реутов Парк	г. Реутов, 10 микрорайон, Носовихинское шоссе	90 000	2013 год
Красногорск
Отрада (первая и вторая очередь)	Пятницкое шоссе, 7 км от МКАД	60 000	работает
Crocus City	пересечение Волоколамского шоссе и МКАД	61 000	работает
Красногорский	г. Красногорск, ул. Ленина, д.40	30 000	работает
Июнь	г. Красногорск, ул. Знаменская, д.1	25 000	работает
АШАН Красногорск	пересечение Волоколамского шоссе и МКАД	16 000	работает
Парк	г. Красногорск, ул. 50-лет Октября 12	12 000	работает
Леруа Мерлен Красногорск	пересечение Волоколамского шоссе и МКАД	9 000	работает
Красногорск Плаза	г. Красногорск, между улицами Центральная и Причальная	36 900	работает
Парк II	г. Красногорск, ул. 50-лет Октября 12	25 000	работает
Солнечный рай	г. Красногорск, ул. Ленина, 35	11 400	работает
Отрада (третья очередь)	Пятницкое шоссе, 7 км от МКАД	44 000	2013 год
Отрада (четвертая, пятая, шестая очередь)	Пятницкое шоссе, 7 км от МКАД	140 000	2014-2015 годы
Мытищи
Июнь	г. Мытищи, на пересечении Волковского шоссе и улицы Мира, в 2 км от МКАД	178 000	работает
Красный Кит (первая очередь)	г. Мытищи, Шараповский проезд вл. 2.	30 000	работает
XL	г. Мытищи, ул. Коммунистическая, 1	56 000	работает
Дмитровский	г. Мытищи	35 000	работает
Ларево	г. Мытищи	30 000	работает
Ашан	г. Мытищи, Осташковское ш., д. 1	16 000	работает
Леруа Мерлен Мытищи	г.Мытищи, Осташковское ш., д. 1	9 000	работает
Красный Кит (вторая очередь)	г. Мытищи, Шараповский проезд вл. 2.	70 000	2013
Курс Мытищи	г. Мытищи, ул. Станционная, д. 7	7 500	2013
Балашиха
Светофор	г. Балашиха, Шоссе Энтузиастов д. 1Б	17 500	работает
Вертикаль	г. Балашиха, Шоссе Энтузиастов 36 a	31 000	работает
Мосмарт	Шоссе Энтузиастов, 0 км от МКАД	80 000	2013

Источник: «Метриум Групп»