Первичный рынок недвижимости всегда был интересен покупателям из-за более доступной стоимости в сравнении с готовым жильем на вторичном рынке. Однако новостройки теряют свое главное преимущество. За последние три года объекты первичного рынка в столице прибавили в цене 24%, вторичного – только 17%. По подсчетам Циан, для 57% районов Москвы, где представлены новостройки, их стоимость оказывается выше, чем на вторичном рынке. Эксперты выяснили, где все еще можно сэкономить, выбрав проект первичного рынка, а в каких районах выгоднее рассматривать уже готовые квартиры.     

●       Столичные новостройки дорожают быстрее вторичного жилья. Средняя стоимость кв. м на первичном рынке выросла за три года на 24%. На вторичном рынке – на 17%.

●       В 57% районов новостройки оказались дороже вторичного рынка. Три года назад доля составляла 48%.

●       Выгоднее всего приобретать недвижимость на первичном рынке в сравнении со «вторичкой» в районах Тропарево-Никулино, Фили-Давыдково, Северный.

●       Первичный рынок вытесняет предложение готового жилья от собственников. Количество районов Москвы с долей «первички» выше 80% в 2020 году – 14. В 2017 году – 8.

●       Каждая четвертая квартира в строящемся доме продается в ЮВАО (доля округа увеличилась с 13% до 22% за три года). Выросла доля СВАО. Снижение отмечено для САО и СЗАО.

●       Строящееся жилье доступно в продаже в 77 районах «старой» Москвы. 2017 году квартиры от застройщиков реализовывались в 83 районах.

●       Максимальный рост цен на вторичном рынке за три года отмечен в районах Северный, Даниловский, Беговой.

Для того, чтобы сравнивать сопоставимые по характеристикам квартиры в готовом жилом фонде и в новостройках, на вторичном рынке были исключены корпуса, вошедшие в программу реновации, а также 1-3 этажные дома и строения с деревянными перекрытиями.

                   I.            Столичные новостройки дорожают быстрее вторичного жилья

                 II.           

Новостройки традиционно имеют более привлекательный прайс в сравнении со вторичным рынком. Основная причина – необходимость ждать завершения строительства дома 1-3 года, а вместе с тем – и сопутствующие риски, которые берет на себя дольщик в обмен на «дисконт» в 20-30% от стоимости готового жилья.

Переход застройщиков на проектное финансирование с открытием эскроу-счетов, рост конкуренции, улучшение качественных характеристик домов даже массового сегмента, а также – большая доступность ипотечного кредитования привели к значительному росту цен в сегменте новостроек. Темпы увеличения стоимости для первичного рынка опережают прирост цен на уже готовое жилье.

По подсчетам Циан, за прошедшие три года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Москвы увеличилась на 24%: со 170 тыс. до 211 тыс. рублей. На вторичном рынке за тот же период рост составил только 17%: со 188 тыс. до 220 тыс. рублей.

Разница в стоимости готового и строящегося жилья сокращается с каждым годом. За неполный 2020 год разница в цене квадратного метра составляла в среднем за месяц 4%. В 2019 году – 9%, 2018 году – 6%. Минимальная разница за все три года была отмечена в мае 2020 года – во второй месяц самоизоляции. Тогда средняя стоимость кв. м на вторичном рынке была равна 212 тыс. рублей против 205,8 тыс. рублей на первичном рынке. Разница – всего в 3%. Напомним, в мае начала выдаваться льготная ипотека под 6,5% годовых, одновременно продавцы на вторичном рынке стали активнее предлагать дисконты, чтобы поддержать интерес к готовому жилью в режиме самоизоляции и в отсутствии господдержки.

Динамика и разница средних цен на вторичном и первичном рынках Москвы

Источник: Аналитический центр Циан

Более чем в половине столичных районов новостройки обогнали по цене квартиры вторичного рынка

В целом по Москве вторичный рынок оказывался дороже первичного, пусть и с минимальной разницей в 3-4%. Однако в разрезе отдельных районов новостройки в продаже оказываются дороже предложения старого жилого фонда.

Аналитики Циан сравнили среднюю стоимость квадратного метра в строящихся и уже готовых домах по отдельным районам столицы, выяснив, где новостройки уже обошли по цене «вторичку». Были проанализированы районы Москвы в старых границах, где в продаже представлены как минимум 20 квартир (как на вторичном рынке, так и в сегменте новостроек). Дополнительно был исключен Центральный административный округ, в котором за счет неоднородности застройки средняя стоимость квадратного метра значительно варьируется. На первичном рынке учитывались только строящиеся дома, не получившие разрешение на ввод в эксплуатацию. На вторичном – исключены дома, попавшие в программу реновации, квартиры в 1-3-этажных корпусах, строения с деревянными перекрытиями и иные предложения в морально устаревшем жилом фонде.

В выборку вошли 65 старомосковских районов. В 37 из них (57%) средняя стоимость кв. м квартир в новостройках в продаже выше, чем на вторичном рынке. Для остальных 28 районов (43%) бюджет покупки жилья на первичном рынке окажется ниже, чем в старом жилом фонде.

Для сравнения – три года назад (в сентябре 2017 года) из 70 районов в 48% новостройки оказались дороже квартир на вторичном рынке. Дешевле «первичка» была для остальных 48% районов.

Наибольшая разница в средней стоимости квадратного метра (новостройки дороже вторичного рынка) зафиксирована сегодня в районе Сокол (47%), где летом 2020 года в продажу поступил проект бизнес-класса «Врубеля, 4». Север Москвы в целом активно застраивается новостройками сегмента бизнес, что ведет к превышению средней стоимости новостроек над ценами готового жилья. Однако есть исключения. К примеру, в Беговом и Хорошевском районах САО «первичка» незначительно, но все же дешевле вторичных объектов, среди которых «сталинки», а также уже реализованные престижные проекты, как «Гранд-Парк» или знаменитый ЖК «Триумф-Палас», выполненный в стиле  знаменитых московских сталинских «высоток». Однако по мере удаления от центра города, стоимость вторичной недвижимости САО начинает снижаться, уступая ценовое первенство новостройкам.

В ВАО во всех шести районах, где доступны новостройки, их стоимость выше, чем на вторичном рынке. Наибольшая разница – в районах Гольяново (25%) и Преображенское (24%), где продолжается реновация территорий бывших промзон.

Дороже новостройки в большинстве районов и в ЮВАО, где на первичный рынок приходится больше половины объема предложения за счет нескольких проектов комплексного освоения территории.

В большинстве районов ЮАО новостройки также дороже вторичных объектов, в том числе за счет точечного характера многих ЖК, удачно размещенных в сложившихся локациях с развитой инфраструктурой. В Даниловском районе продолжается комплексное освоение территории бывшего знаменитого завода ЗИЛ, вместо которого появится жилье бизнес-класса.

В меньшей степени «ценовая экспансия» новостроек наблюдается в СВАО, где только для 3 из 12 районов с предложением от застройщиков первичный рынок оказывается дороже вторичного.

Найти новостройки дешевле вторичного жилья просто и в СЗАО, который также активно застраивается, но за счет пока низкой стадии готовности новостроек, их средняя стоимость меньше уже готовых квартир.

Выгоднее всего приобретать недвижимость на первичном рынке в сравнении со «вторичкой» в том же районе в ЗАО: Тропарево-Никулино (новостройки дешевле на 39%), Фили-Давыдково (33%), а также районе Северный (СВАО), 31%.

Сравнение цен на первичном и вторичном рынках по районам Москвы

Округ	Район	Средняя стоимость кв. м		Разница в средней стоимость кв. м новостройки/вторичное жилье
		Вторичный рынок	Первичный рынок
САО	Сокол	256,2	376,6	47%
САО	Ховрино	195,5	251,0	28%
САО	Левобережный	218,1	278,9	28%
САО	Савеловский	234,8	299,2	27%
САО	Тимирязевский	219,6	268,9	22%
САО	Головинский	218,2	250,1	15%
САО	Западное Дегунино	184,2	210,8	14%
САО	Войковский	248,9	273,7	10%
САО	Дмитровский	183,4	190,7	4%
САО	Хорошевский	300,2	295,0	-2%
САО	Беговой	297	278,0	-6%
СВАО	Ростокино	211,9	247,7	17%
СВАО	Алексеевский	251,8	274,0	9%
СВАО	Свиблово	227,1	239,7	6%
СВАО	Южное Медведково	193,5	192,2	-1%
СВАО	Отрадное	192,8	184,6	-4%
СВАО	Бутырский	243,7	232,1	-5%
СВАО	Бибирево	180,4	171,6	-5%
СВАО	Лосиноостровский	186,1	170,1	-9%
СВАО	Останкинский	273,6	245,0	-10%
СВАО	Ярославский	174,3	149,5	-14%
СВАО	Марьина роща	255,4	218,0	-15%
СВАО	Бабушкинский	205,3	172,0	-16%
СВАО	Лианозово	190,9	132,8	-30%
СВАО	Северный	176,6	122,6	-31%
ВАО	Гольяново	176	219,9	25%
ВАО	Преображенское	235,9	291,4	24%
ВАО	Метрогородок	183,9	211,5	15%
ВАО	Измайлово	209,8	231,7	10%
ВАО	Северное Измайлово	197	212,5	8%
ВАО	Богородское	212,2	227,6	7%
ЮВАО	Рязанский	182,6	216,4	19%
ЮВАО	Некрасовка	152,1	178,4	17%
ЮВАО	Лефортово	218,1	238,9	10%
ЮВАО	Марьино	180,5	191,4	6%
ЮВАО	Нижегородский	189,9	197,8	4%
ЮВАО	Текстильщики	183,4	176,1	-4%
ЮВАО	Южнопортовый	250,1	223,2	-11%
ЮВАО	Люблино	175,2	145,7	-17%
ЮАО	Зябликово	176,5	237,5	35%
ЮАО	Нагорный	223	270,9	21%
ЮАО	Нагатино-Садовники	214,8	252,4	17%
ЮАО	Донской	251,7	287,5	14%
ЮАО	Орехово-Борисово Южное	187,9	207,5	10%
ЮАО	Даниловский	302,2	313,3	4%
ЮАО	Москворечье-Сабурово	188,8	194,1	3%
ЮАО	Нагатинский затон	233,4	228,5	-2%
ЮАО	Орехово-Борисово Северное	183,4	174,0	-5%
ЮЗАО	Южное Бутово	164,8	183,4	11%
ЮЗАО	Обручевский	267,6	276,4	3%
ЮЗАО	Ясенево	190,2	171,1	-10%
ЮЗАО	Черемушки	247,3	210,1	-15%
ЗАО	Ново-Переделкино	174,9	216,9	24%
ЗАО	Солнцево	185,9	218,8	18%
ЗАО	Можайский	219,8	242,1	10%
ЗАО	Филевский парк	285,8	295,7	3%
ЗАО	Раменки	308,9	301,5	-2%
ЗАО	Очаково-Матвеевское	256,9	248,2	-3%
ЗАО	Кунцево	250,3	206,5	-18%
ЗАО	Фили-Давыдково	278,6	187,0	-33%
ЗАО	Тропарево-Никулино	308,6	188,2	-39%
СЗАО	Хорошево-Мневники	262,8	286,1	9%
СЗАО	Покровское-Стрешнево	217,2	210,6	-3%
СЗАО	Митино	192,9	171,9	-11%
СЗАО	Щукино	277	229,8	-17%

Источник: Аналитический центр Циан

Первичный рынок вытесняет объем предложения жилья от собственников

До начала освоения территорий бывших промзон объекты первичного рынка были представлены преимущественно точечными объектами. Застройщики не представляли серьезной конкуренции для собственников, реализующих вторичное жилье, что позволяло им держать относительно высокую стоимость квадратного метра. Активное строительство в последние годы меняет «расстановку сил» на рынке недвижимости – в отдельных районах города новостройки составляют основную часть предложения.

По подсчетам Циан, в 14 районах Москвы «первичка» занимает более 80% объема предложения: Метрогородок, Люблино, Покровское-Стрешнево, Лианозово, Москворечье-Сабурово, Рязанский, Даниловский, Алексеевский, Ярославский, Западное Дегунино, Лосиноостровский, Донской, Лефортово, Отрадное.

Для сравнения – три года назад, в сентябре 2017 года, доля предложения в строящихся домах превышала 80% от всего объема в продаже только для восьми районов: Беговой, Можайский, Нижегородский, Свиблово, Дмитровский, Хорошево-Мневники, Алексеевский, Бутырский.

              III.            Каждая четвертая квартира в строящемся дома продается в ЮВАО

              IV.           

По подсчетам Циан, в сентябре 2020 года в старых границах Москвы строящееся жилье доступно в 77 районах. Три года назад – в сентябре 2017 года – квартиры и апартаменты в строящихся домах были представлены в 83 районах «старой» Москвы. Наибольший рост доли на рынке отмечен для ЮВАО (с 13% до 22%), что связано с выходом на рынок сразу нескольких проектов комплексного освоения территории, а также новых очередей ранее стартовавших жилых комплексов. Крупнейших из них – «Символ», «Кварталы 21/19», «Домашний». За прошедшие три года значительно увеличилась и доля СВАО (с 14% до 19%). Одновременно уменьшилась доля САО (с 17% до 11%) и СЗАО (с 11% до 6%), что связано с вымыванием объема предложения в проектах комплексного освоения территории «Мир Митино» и «Сердце столицы».

Распределение объемов предложения в строящихся домах по округам

Источник: Аналитический центр Циан

Как дорожает вторичный рынок и где вторичное жилье не конкурирует с «первичкой»

За прошедшие три года (с сентября 2017 года) в абсолютном большинстве районов отмечен рост средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке. Исключение – Якиманка и Арбат, в которых средняя стоимость практически не изменилась (-1% и -2% соответственно).

Наибольший рост цен за три года отмечен для районов:

●       Северный (+41%), что связано с открытием МЦД и переходов в категорию «вторички» построенного микрорайона «Северный»

●       Даниловский (+39%) дорожает также за счет активного строительства проекта бизнес-класса, а также развития транспортной сети (МЦК)

●       Беговой (+38%) – также за счет открытия МЦД и пополнения вторичного рынка недавними новостройками.

Не во всех районах Москвы собственникам приходится конкурировать с застройщиками при продаже недвижимости. По подсчётам Циан, в старых границах Москвы насчитывается 41 район, где сегодня нет предложения в строящихся корпусах. Больше всего таких районов – в ВАО (9), ЮЗАО (8), ЮАО (8).

Эксперты Циан отмечают, что росту цен на первичном рынке во многом способствует льготная ипотека - клиенты активно покупают жилье, даже несмотря на его удорожание. Доступное ипотечное кредитование позволяет “пренебречь” ростом цен. Однако продать этот же объект с дополнительной наценкой за готовность уже на вторичном рынке оказывается намного сложнее, где нет дополнительных субсидий со стороны государства. Разница в цене между строящимся и готовым жильем снижается. Собственники идут на уступки, тогда как застройщики пока продолжают наращивать стоимость на фоне стабильного спроса, обеспеченного дополнительными механизмами.

«Превышение стоимости новостроек над вторичным рынком – нетипичная ситуация, - отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. – Подобная ценовая картина ранее была характерна преимущественно для районов, где строилось жилье на уровень выше того что было доступно на «вторичке». Сегодня же превышение цен строящегося жилья наблюдается даже в тех районах, где реализуются преимущественно проекты массового сегмента. Не стоит забывать о том, что платежеспособность населения ограничена, программа льготного кредитования завершается, да и сегмент новостроек намного хуже сбалансирован относительно сегмента готового жилья, которые обеспечены спросом как минимум за счет постоянной миграционной подвижности и демографических факторов. Поэтому стоимость вторичной недвижимости будет оставаться тем самым ценовым максимумом для недвижимости первичного рынка аналогичного сегмента».

Динамика средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке и районы без строящихся корпусов в продаже*

Округ	Район	Средняя цена кв. м, тыс. р		Динамика (рост)	Округ	Район	Средняя цена кв. м, тыс. р		Динамика (рост)
		сен.17	сен.20				сен.17	сен.20
ЦАО	Замоскворечье	266,7	352,1	32%	ЮВАО	Некрасовка	114,9	152,1	32%
ЦАО	Тверской	290,4	358,1	23%	ЮВАО	Печатники	144,9	184,2	27%
ЦАО	Басманный	230,6	284,2	23%	ЮВАО	Выхино-Жулебино	140,4	176,9	26%
ЦАО	Хамовники	323,6	392,8	21%	ЮВАО	Кузьминки	157,4	195,3	24%
ЦАО	Пресненский	281,4	339,4	21%	ЮВАО	Текстильщики	148,5	183,4	24%
ЦАО	Таганский	250,7	294	17%	ЮВАО	Марьино	147,7	180,5	22%
ЦАО	Мещанский	247,5	287,1	16%	ЮВАО	Люблино	144,4	175,2	21%
ЦАО	Красносельский	271,5	307,7	13%	ЮВАО	Рязанский	152,7	182,6	20%
ЦАО	Якиманка	345,9	342	-1%	ЮВАО	Лефортово	182,9	218,1	19%
ЦАО	Арбат	382,6	376,5	-2%	ЮВАО	Капотня	146,5	166,1	13%
					ЮВАО	Нижегородский	168,8	189,9	13%
САО	Беговой	214,9	297	38%	ЮВАО	Южнопортовый	226,5	250,1	10%
САО	Дмитровский	137,8	183,4	33%
САО	Головинский	165,5	218,2	32%	ЮАО	Даниловский	217,1	302,2	39%
САО	Западное Дегунино	143,7	184,2	28%	ЮАО	Бирюлево Западное	115,1	156	36%
САО	Молжаниновский	100,7	128,9	28%	ЮАО	Орехово-Борисово Южное	140,5	187,9	34%
САО	Войковский	196,4	248,9	27%	ЮАО	Царицыно	149,4	196	31%
САО	Восточное Дегунино	144,1	182,6	27%	ЮАО	Бирюлево Восточное	129	164,8	28%
САО	Левобережный	178,8	218,1	22%	ЮАО	Братеево	140,1	178,3	27%
САО	Бескудниковский	169,5	206,3	22%	ЮАО	Нагатинский затон	183,5	233,4	27%
САО	Тимирязевский	182,3	219,6	20%	ЮАО	Чертаново Южное	152,6	191,6	26%
САО	Ховрино	162,7	195,5	20%	ЮАО	Чертаново Северное	158,5	196,2	24%
САО	Коптево	177,7	212,8	20%	ЮАО	Чертаново Центральное	155,3	190,8	23%
САО	Савеловский	198,2	234,8	18%	ЮАО	Орехово-Борисово Северное	149,7	183,4	23%
САО	Аэропорт	227,2	262,1	15%	ЮАО	Зябликово	144,3	176,5	22%
САО	Сокол	226,1	256,2	13%	ЮАО	Нагорный	185,4	223	20%
САО	Хорошевский	270,6	300,2	11%	ЮАО	Донской	215,7	251,7	17%
					ЮАО	Нагатино-Садовники	184,9	214,8	16%
СВАО	Северный	125,4	176,6	41%	ЮАО	Москворечье-Сабурово	165,6	188,8	14%
СВАО	Бутырский	184,6	243,7	32%
СВАО	Марьина роща	198,1	255,4	29%	ЮЗАО	Южное Бутово	131	164,8	26%
СВАО	Бибирево	142,8	180,4	26%	ЮЗАО	Ясенево	154,5	190,2	23%
СВАО	Марфино	197,6	249,4	26%	ЮЗАО	Коньково	179,9	220,9	23%
СВАО	Останкинский	218,2	273,6	25%	ЮЗАО	Котловка	187,6	229,1	22%
СВАО	Ярославский	139,2	174,3	25%	ЮЗАО	Северное Бутово	152,4	185,9	22%
СВАО	Лианозово	153,1	190,9	25%	ЮЗАО	Обручевский	219,4	267,6	22%
СВАО	Свиблово	183,6	227,1	24%	ЮЗАО	Зюзино	188,1	229,2	22%
СВАО	Алтуфьевский	142	174,4	23%	ЮЗАО	Теплый Стан	181,4	215,2	19%
СВАО	Северное Медведково	161,7	197,6	22%	ЮЗАО	Ломоносовский	234,5	275,1	17%
СВАО	Отрадное	160,2	192,8	20%	ЮЗАО	Черемушки	217,5	247,3	14%
СВАО	Бабушкинский	170,6	205,3	20%	ЮЗАО	Академический	223,9	249	11%
СВАО	Южное Медведково	161,7	193,5	20%	ЮЗАО	Гагаринский	289,1	312	8%
СВАО	Лосиноостровский	157,2	186,1	18%
СВАО	Алексеевский	215	251,8	17%	ЗАО	Ново-Переделкино	128,7	174,9	36%
СВАО	Ростокино	181,7	211,9	17%	ЗАО	Солнцево	136,8	185,9	36%
					ЗАО	Филевский парк	215,6	285,8	33%
ВАО	Вешняки	132,9	177,6	34%	ЗАО	Можайский	166,2	219,8	32%
ВАО	Богородское	160,9	212,2	32%	ЗАО	Очаково-Матвеевское	197,6	256,9	30%
ВАО	Перово	156	203,5	30%	ЗАО	Кунцево	210,8	250,3	19%
ВАО	Восточное Измайлово	161	206,2	28%	ЗАО	Проспект Вернадского	251,2	289,4	15%
ВАО	Северное Измайлово	154	197	28%	ЗАО	Дорогомилово	287,3	325	13%
ВАО	Гольяново	138	176	28%	ЗАО	Тропарево-Никулино	276,2	308,6	12%
ВАО	Метрогородок	144,4	183,9	27%	ЗАО	Фили-Давыдково	261	278,6	7%
ВАО	Косино-Ухтомский	134,3	168,7	26%	ЗАО	Раменки	294,1	308,9	5%
ВАО	Преображенское	188	235,9	25%
ВАО	Ивановское	139,4	173,9	25%	СЗАО	Северное Тушино	160,2	205,3	28%
ВАО	Соколиная гора	182,3	226,4	24%	СЗАО	Митино	155,3	192,9	24%
ВАО	Новогиреево	159,6	197,9	24%	СЗАО	Хорошево-Мневники	213,3	262,8	23%
ВАО	Сокольники	219,9	271,6	24%	СЗАО	Южное Тушино	168,1	203,7	21%
ВАО	Новокосино	140,7	172,9	23%	СЗАО	Куркино	178,6	205,3	15%
ВАО	Восточный	124,6	150,8	21%	СЗАО	Строгино	202	229,7	14%
ВАО	Измайлово	190	209,8	10%	СЗАО	Щукино	263,6	277	5%
					СЗАО	Покровское-Стрешнево	215,7	217,2	1%

Источник: Аналитический центр Циан

*Районы без строящихся корпусов в продаже отмечены зеленым