17.02.2020

Семь фактов о продажах на вторичном рынке Москвы в 2019 году

DOMEX-Недвижимость

Количество сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы снижается. По итогам 2019 года в столице зарегистрировано 145,6 тыс. сделок купли-продажи – это на 7% ниже, чем в 2018 году. Эксперты Циан проанализировали стратегии продавцов недвижимости в 2019 году и выяснили, на какие скидки можно рассчитывать, где продается жилье с максимальным дисконтом и сколько занимает поиск покупателя.

Эксперты Циан изучили, как менялась стоимость квартир в процессе продажи на вторичном рынке в Москве в 2019 году. Данные получены из анализа изменения цен по каждому объявлению на cian.ru, опубликованному после 1 января 2019 года. Учитывались только “завершенные” сделки (квартиры, снятые с продажи).

1. По 70% объявлений собственники снизили первоначальную стоимость. Для 12% квартир стартовая цена была увеличена. В 18% случаев цена не менялась.

2. Квартиру снимают с продажи в среднем через 90 дней. Те, кто повышал базовую цену, продавали жилье более 100 дней.

3. 60% столичных продавцов снижают цену не более, чем на 500 тысяч рублей.

4. Самые большие дисконты предлагаются на квартиры в дореволюционных домах.

5. Недвижимость на последнем этаже почти всегда продается без дополнительной скидки.

6. Среднее повышение начальной цены не превышает 2%.

7. Максимальные скидки (более 25%) в подавляющем большинстве случаев доступны покупателям трех- и четырёхкомнатных квартир.

Факт 1: 7 из 10 продавцов квартир предлагают скидку

В 2019 году продавцы 70% квартир на вторичном рынке Москвы снизили первоначальную цену объектов в объявлении. Еще 18% собственников не предоставляли дисконты. На 12% объектов цена за время продажи выросла. Для сравнения – в Московской области дисконты предоставляются реже: для 67% объектов, 21% всех квартир продавалось без скидки, для 12% квартир цена была увеличена в период поиска покупателя.

Чаще всего рассчитывать на дисконт можно в наименее престижных округах (с большой площадью промзон/удаленных от центра города): ВАО, ЮВАО и ЗелАО (по 73% от всех размещенных объявлений стартовая цена была снижена). Наименьшая доля жилья с дисконтом предлагалась в ТАО (62%), что связано с минимальным бюджетом предложения: 5,9 млн рублей (среднее по рынку значение составило 17,7 млн рублей). Средний дисконт на вторичном рынке недвижимости составляет 4,9%.

Рейтинг округов Москвы по доле квартир с дисконтом на вторичном рынке

Округ	Доля квартир, проданных со скидками	Средний дисконт	Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб.
ВАО	73%	-4,85%	10,2
ЮВАО	73%	-4,56%	9,4
ЗелАО	73%	-3,90%	7,6
ЮЗАО	72%	-4,69%	15,1
СЗАО	71%	-4,86%	15,0
ЗАО	69%	-5,25%	25,4
СВАО	69%	-4,65%	11,1
ЮАО	69%	-4,46%	11,7
НАО	68%	-4,53%	8,0
САО	68%	-4,90%	15,7
ЦАО	68%	-6,20%	42,0
ТАО	62%	-4,76%	5,9
Всего	70%	-4,90%	17,7 (14*)

Источник: Аналитический центр Циан

* Без учета элитных квартир с ценой кв. м от 400 тыс. рублей

Среди всех столичных районов самые большие скидки предлагались в районах: Арбат, Тверской, Сокольники. Минимальные скидки в 2019 году получили покупатели недвижимости в Матушкино, Силино и районе Новокосино.

Столичные районы с максимальной скидкой

Район	Средний дисконт	Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб.
Арбат	-7,4%	52,0
Тверской	-7,4%	43,8
Сокольники	-7,0%	19,5

Источник: Аналитический центр Циан

Столичные районы с минимальной скидкой

Район	Средний дисконт	Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб.
Матушкино	-3,5%	6,7
Силино	-3,3%	7,2
Новокосино	-3,0%	9,8

Источник: Аналитический центр Циан

Факт 2: Средний срок поиска покупателя для столичной квартиры – 3 месяца

По подсчетам аналитиков Циан, в 2019 году средний срок поиска покупателя составил 90 дней. Именно столько проходит с даты подачи объявления до его снятия с сайта. Жилье, стартовая стоимость которого не изменилась, экспонировалось на сайте в среднем 60 дней. Собственники, повысившие цены, искали покупателя в среднем 101 день. Предложения с дисконтом продавались за 96 дней.

Объявление о продаже однокомнатной квартиры в среднем находится на сайте 81 день, двухкомнатной – 87 дней, трехкомнатной – 95 дней, многокомнатной – 105 дней. Сроки варьируются, в зависимости от соответствия стоимости среднерыночным показателям. При адекватном ценообразовании продать «однушку» можно всего за 59 дней.

Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке Москвы в 2019 году, дней

Стратегии продавцов	1к	2к	3к	4к+	Все типы комнатности
Снизили стартовую цену	84	95	101	116	96
Цена не менялась	59	59	63	63	60
Повысили стартовую стоимость	96	98	105	113	101
Все стратегии продавцов	81	87	95	105	90

Источник: Аналитический центр Циан

«По итогам 2019 года в Москве две трети спроса (64%) пришлось на объекты вторичного рынка, – отмечает Алексей Попов. – Для сравнения, в 2014 году продажи готовых объектов от собственников занимали порядка 87%. С запуском программы редевелопмента, а также реновации старого жилого фонда, в Москве остается все меньше районов, в которых готовые дома не конкурируют с новостройками – более доступными по цене. Поэтому собственники все чаще вынуждены предлагать дисконты. По нашим прогнозам, средний уровень скидки в среднесрочной перспективе сохранится на уровне 4-5%. Вторичный рынок недвижимости поддерживают законодательные поправки в 214-ФЗ. Новостройки становятся дороже, девелоперская активность снижается: все больше потенциальных покупателей будут выбирать уже готовое жилье».

Факт 3: 60% столичных продавцов снижают цену в пределах 500 тысяч рублей

По подсчетам экспертов, для 60% объектов снижение стартовой цены в объявлении не превысило 500 тыс. рублей. Речь идет о проектах со средней ценой продажи 11,1 млн рублей и дисконтом 2,6%.

Скидку от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей предоставили продавцы 19% квартир. Средняя цена продажи таких объектов составила 14,7 млн рублей, дисконт – 6,3%.

Дисконт в 1-3 млн рублей получили 14% покупателей, средний бюджет таких предложений – 23,1 млн рублей, скидка – 9%.

Оставшиеся 7% продавцов предоставили дисконт от 3 млн рублей. Средняя цена квартир составила 61 млн рублей, скидка – 12%. Максимальная корректировка цены в объявлении составила 88 млн рублей: именно на столько была снижена стоимость квартиры площадью 500 кв. м в районе Крылатское. Изначально собственник продавал объект за 327 млн рублей. Финальная стоимость объекта (за 98 дней экспозиции) снизилась до 239 млн рублей.

Факт 4: Старше дом – больше дисконт

Максимальные скидки собственники предоставляют в домах, построенных до 1920 года – в среднем 6,2%. Эксперты Циан связывают это не только с высокой стоимостью таких объектов (средний чек сделки с учетом дисконта составил в таких домах 30,5 млн рублей), но и с непростой юридической историей большинства квартир. В среднем продавцы снижали первоначальную стоимость на 2,6 млн рублей.

Высокий бюджет покупки связан с расположением данных объектов – преимущественно в центре города. Основные замечания покупателей в отношении подобных вариантов – устаревшие коммуникации, отсутствие подземного паркинга, зачастую – собственной придомовой территории. Однако квартиры именно в таких домах имеют наибольшую среднюю стоимость квадратного метра – 340 тыс. рублей.

По аналогичным причинам высокую скидку предоставляют продавцы и на квартиры в домах 1920-1939 гг. строительства: 5,4%. В рублевом выражении дисконт составляет 1,4 млн рублей, средний чек сделки – 22 млн рублей.

Средний уровень дисконта – в домах, построенных за последние два десятилетия (2000-2019 гг.) – 5,1% или 1,6 млн рублей. Эксперты Циан связывают это со значительным объемом квартир с неудачными планировками, появившимися “на заре” развития монолитного домостроения: большими площадями, «лишними» помещениями, нефункциональными помещениями (узкими длинными коридорами и пр.). Средняя чек проданной квартиры в доме 2000-2019 гг. постройки – 23,8 млн рублей.

Средний дисконт в зависимости от года постройки

Год строительства	Средний дисконт по всем проданным лотам	Средний дисконт для лотов со сниженными ценами	Средний дисконт, млн рублей.	Средний чек сделки с дисконтом, млн руб.
до 1920	-3,8%	-6,2%	2,6	30,5
1920-1939	-3,2%	-5,4%	1,4	22,0
1940-1959	-3,4%	-5,3%	1,0	16,1
1960-1979	-3,0%	-4,7%	0,5	9,0
1980-1999	-2,8%	-4,5%	0,7	12,8
2000-2019	-2,7%	-5,1%	1,6	23,8

Источник: Аналитический центр Циан

Факт 5: Жилье на последних этажах продается без дополнительной скидки

По подсчетам аналитиков Циан, 9% проданных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы располагались на последнем этаже. Средний дисконт на такие объекты составил 5,1%. На остальные этажи скидка равна 4,9%. Средний срок экспозиции квартиры на последнем этаже составил всего 53 дня против 55,5 дней на остальных этажах.

Чем выше дом, тем большую скидку предоставляют собственники. В 2019 году наибольший дисконт предоставлялся в малоэтажных корпусах (до 4 этажей включительно) – 6,9%. Речь идет преимущественно об элитной застройке в центре города. Высокие дисконты также предлагаются в высотных домах (от 20 этажей) – 5,6%. Эксперты связывают это с высокой конкуренцией, когда в одном доме продается до нескольких десятков сопоставимых по характеристикам объектов.

Уровень скидок, в зависимости от этажности здания

Этажность здания	Средний дисконт
до 4	6,9%
от 5 до 9	5,0%
от 10 до 19	4,6%
от 20 до 35	5,6%
более 35	5,6%

Источник: Аналитический центр Циан

Факт 6: Среднее повышение начальной цены не превышает 2%

В 59% столичных квартир, стоимость которых увеличилась во время продажи, прирост цен не превысил 500 тыс. рублей. Средняя стоимость продажи таких лотов с учетом пересмотра прайса составляет 11,1 млн рублей. Среднее увеличение цены – 2%.

Для 18% объектов стоимость была пересмотрена от 500 тыс. до 1 млн рублей. Средний бюджет таких объектов на момент продажи составил 16,7 млн рублей. Средний прирост цены – 5,6%.

Еще для 16% квартир стартовая стоимость выросла от 1 до 3 млн рублей. Средняя стоимость объектов – 27,2 млн рублей. Средний прирост цены – 8,9%.

Для 7% объектов с положительной ценовой динамикой первоначальная стоимость выросла от 3 до 44 млн рублей. Речь идет преимущественно об объектах элитного класса – средняя стоимость таких лотов составляет 60,6 млн рублей, прирост цен – 14%.

Максимальный прирост цены за время продажи зафиксирован для квартиры площадью 325 кв. м в доме 1914 года постройки, расположенном в Тверском районе. Изначально собственник выставил объект в продажу за 150 млн рублей, конечная цена объекта составила уже 190 млн рублей.

«Увеличение стартовой стоимости квартиры при продаже не всегда связано с заниженной оценкой, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Чем дороже объект, тем чаще покупатель может рассчитывать на получение значительного дисконта. Многие собственники закладывают в стоимость объекта ценовой “запас” на потенциальный торг, именно с этим и связан прирост стоимости в несколько миллионов рублей».

В среднем по рынку средний прирост стоимости квартир в продаже составляет 4,5% – именно столько закладывают продавцы на возможный дисконт.

Факт 7: Больше площадь – выше дисконт

Получить максимальные дисконты могут покупатели больших по площади квартир. В 2019 году скидку от 25% до 30% почти в половине случаев (48%) предлагали продавцы трехкомнатных лотов. Пятая часть с такими высокими дисконтами прошла с четырехкомнатными квартирами (21%).

Минимальные скидки (до 5%) в равной степени предлагают покупателям одно- (28%) и трехкомнатных (29%) квартир. 37% лотов со скидкой до 5% – это «двушки», 6% – многокомнатные квартиры.