Столичные власти объявляют конкурс по подбору инвесторов строительства первого офисного комплекса для малого бизнеса

В понедельник 12 февраля в столице будет объявлен конкурс для соинвесторов строительства многофункционального центра на улице Миклухо-Маклая в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО) столицы, сообщил в четверг агентству "Интерфакс-Недвижимость" министр правительства, руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы Михаил Вышегородцев.

По его словам, это первый объект для малого предпринимательства, который построят за счет соинвесторов, выбранных из числа представителей малых предприятий. До недавнего времени подобные офисные площади возводились на бюджетные средства и затем распродавались, подчеркнул министр.

М. Вышегородцев сообщил, что квадратный метр в комплексе на Миклухо-Маклая, вл.16/10 обойдется соинвесторам примерно в 1,5 тыс. условных единиц, что почти в три раза ниже рыночной стоимости.

В Территориальном центре развития предпринимательства ЮЗАО Москвы агентству "ИФ-Недвижимость" рассказали, что "проект этого комплекса, разработанный ООО "Мастерская архитектора Бавыкина", уже утвержден, и в настоящее время готовятся документы, позволяющие начать строительство".

Руководитель мастерской Алексей Бавыкин в интервью "ИФ-Недвижимость" сообщил, что общая площадь центра составит 49 тыс. кв. метров. На первых этажах комплекса планируется размещать выставки, а большая часть площадей предназначена под офисы. Кроме того, в комплексе будут подземный паркинг и наземная автостоянка примерно на 500 автомобилей.

"С точки зрения архитектуры, здание размещается в очень важном месте - на пересечении улицы Миклухо-Маклая и дублера Ленинского проспекта, - подчеркнул архитектор. - Скорее всего, вокруг этого здания в будущем появятся новые комплексы, а оно сформирует облик площади в районе крупной транспортной развязки".

По данным департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы, объем капитальных вложений в строительство здания составит 1,3 млрд рублей (около $49,3 млн). Окончание строительства намечено на 2008 год.

До 2010 года для обеспечения нежилыми помещениями предприятий малого бизнеса в Москве в соответствии с городской целевой программой планируется построить 74 комплекса общей площадью около одного миллиона кв. метров. В 2007 году в столице планируется сдать 60 тыс. кв. метров площадей для малого предпринимательства, в 2008 году - 340 тыс. кв. метров, а в 2009 году - 600 тыс. кв. метров.

На первом этапе реализации программы строительство нежилых помещений осуществлялось за счет бюджетных средств, однако, как показала практика, такой подход не смог полностью решить проблему нехватки площадей. "С 2007 года за счет средств города будут строиться только бизнес-инкубаторы, необходимые для начального развития малых производственных предприятий, с момента регистрации которых не прошло и года", - сообщил М.Вышегородцев.

Что же касается финансирования строительства помещений для малого бизнеса, то, как пояснил собеседник агентства, постановлением правительства Москвы от 19 декабря 2006 года закреплена схема участия малых предприятий в долевом строительстве. Согласно этой схеме, все объекты будут строиться на деньги инвесторов.

Механизм взаимодействия города и предпринимателей следующий: правительство Москвы выделяет земельные участки, за счет бюджетных средств разрабатывается предпроектная документация, оформляется акт разрешенного использования земельного участка, а также проектно-сметная документация на компенсационной основе.

Затем департамент поддержки и развития малого предпринимательства Москвы совместно с департаментом по конкурентной политике проводит конкурс по подбору проектных организаций и заказчиков на проектирование и строительство объектов. На застройщика возлагаются также функции управления и эксплуатации объекта нежилых помещений для малых предприятий.

После этого департаменты вместе с префектурами проводят конкурс по отбору соинвесторов из числа малых предприятий.

После сдачи комплекса в эксплуатацию происходит оформление прав собственности на доли построенного объекта: в общую долевую собственность города поступает 10%, а инвесторам достается 90% площадей (причем каждый инвестор получает право на кв. метры пропорционально своим объемам финансирования строительства).

М.Вышегородцев отметил, что "за десять процентов площадей, которые предприниматели будут отчислять городу с каждого объекта, они будут освобождаться от уплаты коммунальных платежей, за исключением оплаты энергетики". Участники рынка, опрошенные агентством "ИФ-Недвижимость", подтверждают необходимость увеличения офисных площадей для малого бизнеса, так как "потребность в них огромная".

Руководитель отдела аналитики и оценки Управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость" Айдар Галеев, ссылаясь на данные БТИ, указывает, что в Москве около 30 млн кв. метров административных площадей разного класса, из которых лишь около 15% - то есть примерно пять млн. кв. метров - используется малым бизнесом.

"В этом сегменте потребность огромная, она явно не удовлетворена", - заключает эксперт. Заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александр Гурганов, в свою очередь, указывает, что спрос на небольшие блоки в качественных бизнес-центрах велик. "Около трети запросов на поиск помещений поступает от компаний, чья потребность в офисном помещении ограничивается 100 кв. метров, - констатирует эксперт. - Но, к сожалению, предложение таких офисных блоков очень ограничено, и срок их позиционирования на рынке очень короткий".

По данным М. Вышегородцева, потребность в площадях малого бизнеса в Москве составляет около шести млн кв. метров. "Мы подготовили аналитику, исходя из расчета в потребности десяти кв. метров на одного сотрудника, работающего на объекте", - пояснил министр.

Некоторые эксперты рынка, впрочем, сомневаются в эффективности городской целевой программы по строительству офисных площадей за счет представителей малого бизнеса.

А. Галеев полагает, что даже при стоимости кв. метра в $1-1,5 тыс. (то есть $100-150 тыс. за офис) "малый бизнес может просто не потянуть строительство".

По его мнению, не каждый малый предприниматель может вывести такую сумму из бизнеса и малым предприятиям "пока лучше брать офисы в аренду".

Строительство комплексов может быть интересно с инвестиционной точки зрения, считает А. Галеев. "Это может быть выгодно только в том случае, если эти площади приобретаются в инвестиционных целях, то есть с целью последующей продажи, когда, приобретая офис за $150 тыс., есть уверенность, что через два года его можно продать за $250 тыс.", - говорит он.

Однако, как пояснил агентству "ИФ-Недвижимость" М.Вышегородцев, городские власти предусмотрели и исключили варианты, когда на программе поддержки малого бизнеса кто-то сможет нажиться.

"Город будет содействовать малым предприятиям в получении кредитов, чтобы они могли вкладывать заемные средства в строительство помещений для себя. Кроме того, в договоре с малыми предприятиями-соинвесторами строительства будет пункт, запрещающий перепродажу помещений", - сказал глава департамента.

ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ