В 2012 году ипотека подорожает - эксперты

Эксперты компании Penny Lane Realty подвели итоги 2011 года в ипотечном сегменте. На протяжении трёх кварталов рынок стремительно рос, однако уже в августе «кредитная эйфория» была омрачена нестабильностью на мировых фондовых биржах и постепенно сменилась кризисными настроениями.

По оценкам экспертов, за прошедшие 11 месяцев работающие в России банки выдали ипотечных займов на сумму порядка 540 млрд рублей. До исторического минимума снизились ставки по ипотеке в рублях – с 12,7% до 11,9%, а ставки по кредитам в валюте опустились с 11% до 10,4%. По данным АИЖК, сократился также и объём просроченных платежей, а средний размер кредита по сравнению с 2010 годом существенно вырос: с 1,24 млн рублей до 1,39 млн рублей, то есть на 12,1%.

«На протяжении примерно 8 месяцев, вплоть до конца лета банки словно соревновались друг с другом в щедрости, стараясь опередить конкурентов и сделать ипотеку самой доступной, – заявил Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. – Первые три квартала 2011 года ознаменовались настоящей гонкой за увеличением объёмов кредитования».

Однако эксперты считают, что привлекательные предложения банков - всего лишь маркетинговые инструменты.

«Программы с, казалось бы, низкими процентными ставками рассчитаны на клиентов с доходом выше среднего. Это не самая нуждающаяся и одновременно малочисленная категория населения, - утверждает Роман Строилов. – Банкиры прекрасно понимают, что объём кредитов, выданных «с дисконтом», при заданных условиях будет невелик. В то же время именно граждане, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не охвачены доступной ипотекой. Кредиты по-прежнему недоступны для 70% населения».

«Игрой цифр» называет эксперт и данные АИЖК о снижении доли просроченных платежей. По словам Романа Строилова, в 2011 году просрочек не стало меньше, просто суммарный объём выдаваемых кредитов возрос, и на его фоне объём долгов перед банками выглядит менее значительным. К тому же, среди «плохих» кредитов на 0,5% увеличилась доля с просрочкой от 91 до 180 дней, и на 1,3% – с просрочкой свыше 180 дней.

Пытаясь защитить заёмщиков, Госдума в декабре 2011 года значительно изменила законопроект «О залоге». По новым правилам банк больше не может потребовать с клиента доплаты, если он перестал платить по кредиту и отдал кредитору квартиру, даже если ее стоимость гораздо меньше суммы накопившегося долга. Новшество, как отмечает Роман Строилов, не столько защитит заемщиков, сколько может привести к повышению ставок по кредиту и увеличению размера первого взноса при покупке жилья. На возможность подорожания ипотеки уже в ближайшей перспективе указывают сразу несколько факторов. Во-первых, сегодня на ипотечном рынке, по сути, конкурируют лишь три маркетмейкера: АИЖК, «Сбербанк» и «ВТБ24».

«С ипотечного рынка постепенно «вымываются» некогда сильные игроки, – отмечает Роман Строилов. – Понятно, что чем ниже конкуренция, тем хуже условия предложений».

Ещё один тревожный сигнал – за 2011 год Центробанк дважды увеличивал ставку рефинансирования: в феврале показатель поднялся с 7,75% до 8%, а в апреле – до 8,25%, что указывает на то, что ипотечные кредиты вновь подорожают.

«Паника на мировых фондовых биржах, начавшаяся в августе, пока не оказала существенного влияния на условия выдачи ипотечных кредитов в России, – отмечает Роман Строилов. – Но даже незначительные корректировки программ, отказ от ряда распиаренных ранее спецпердложений говорит о том, что уже скоро «ипотечная петля» может затянуться».

Например, АИЖК уже повысило ставки по одной из своих ипотечных программ «Стимул» до 6,6-9,5% годовых в рублях вместо ранее действовавших 7-8,75%. «Сбербанк» в IV квартале увеличил ставки сразу по двум жилищным программам: «Гараж» и «Строительство жилого дома» – на 0,5–0,75% годовых в рублях. В сентябре «Сбербанк» свернул набравшую популярность программу «8-8-8», а с нового года закончится действие еще одного востребованного предложения – «В десятку!». Другой ключевой игрок на рынке ипотеки – «ВТБ» – пока не поднял ставки, но официальный представитель структуры уже выступил с заявлением о том, что в будущем году стоимость рисков в РФ по долгосрочным кредитам вырастет с нынешних 100 базисных пунктов до 150-180 пунктов.

«Сегодня банкиры работают в режиме ручного регулирования, чутко реагируя на общемировую экономическую ситуацию, политическую обстановку в стране и другие факторы, – отмечает Роман Строилов. – Увы, сегодня даже крупнейшие игроки ипотечного рынка не уверены в перспективах российской экономики (об этом свидетельствует нежелание выдавать длинные кредиты на 10-15 лет на доступных условиях). Вероятность того, что уже в 2012 году рынок ожидает повышение процентных ставок и ужесточение условий андеррайтинга, очень высока».