В 80% случаев рейдерских атак объектом недружественных действий становится недвижимость

В восьми из десяти случаев рейдерских атак объектом недружественных действий становится недвижимость: офисные здания и земельные участки. Ежегодный ущерб от действий захватчиков оценивается в миллиарды рублей. О наиболее распространенных схемах отъема собственности и способах противостояния им рассказывает руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», адвокат Андрей Комиссаров.

Как показывает анализ судебной практики, в 65 % судебных споров, связанных с захватом недвижимости, фигурируют коммерческие объекты: офисы, склады, производственные помещения и пр. Как правило, рычагом захвата является фальсифицированный пакет правоустанавливающих документов, который позволяет рейдерам сначала зарегистрировать объекты недвижимости в собственность, а затем легализовать их через перепродажу имущества аффилированным фирмам.

«Встречаются и нетривиальные, изощренные ходы, основанные на пробелах в законодательстве, — отмечает адвокат Андрей Комиссаров. — Например, используются инфраструктурные объекты: рейдеры захватывают или легально приобретают права на инженерные сети, технические зоны, подъездные пути и блокируют деятельность собственников зданий (например, отключают их от энергоснабжения). Агрессивные действия позволяют мошенникам создать благоприятную почву для переговоров о продаже недвижимости по заниженной цене».

Еще один популярный объект рейда — отдельные земельные участки, садовые товарищества, дачные кооперативы (около 35 % споров). Рейдеры пользуются как несовершенством законодательства, так и правовой неграмотностью землевладельцев. Как правило, захват производится через смену руководства товарищества или кооператива. Получив операционный контроль, захватчики переоформляют на новые юрлица инженерные объекты и коммуникации, взвинчивают эксплуатационные тарифы, а неплательщиков отрезают от энергоснабжения. Как правило, конечной целью агрессии является выдавливание дачников с насиженных мест и последующая застройка уже обеспеченной инфраструктурой территории.

Что же касается отъема обособленных земельных участков, то подобные операции чаще всего сопровождаются подделкой документов, на основании которых рейдеры обращаются в суд с исковыми заявлениями о признании за ними права собственности на землю. В случае удовлетворения исковых требований право собственности официально регистрируется, после чего земля окончательно легализуется через фиктивные сделки купли-продажи.

По словам адвоката Андрея Комиссарова, чтобы защитить недвижимое имущество от рейдеров, важно не создавать документарных зацепок для развития атаки. В частности, не допускать каких-либо ошибок в бумагах, подтверждающих права на недвижимость. При покупке земельного участка или здания — тщательно проверять правоустанавливающие документы, наводить справки о предыдущих сделках. Если недвижимость регистрируется на юрлицо — детально разрабатывать учредительные документы (в части компетенции органов управления, механизмов одобрения сделок, обязанностей участников и пр.), а не регистрировать фирму по типовым редакциям уставов, найденным в Сети.

Как показывает практика, рейдеры предпочитают не связываться с недвижимостью, которая находится в залоге или долгосрочной аренде. Превентивной мерой является регулярный мониторинг выписок из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). «По закону именно собственник несет бремя содержания имущества и обязан заботиться о его сохранности. Поэтому только ответственное владение поможет свести к минимуму риски утраты недвижимости из-за незаконных действий третьих лиц», — резюмирует Андрей Комиссаров.