Эксперты компании Est-a-Tet выяснили, что наиболее частыми юридическими дефектами квартир на вторичном рынке являются нарушение прав детей при использовании материнского капитала и обременение в виде зарегистрированных третьих лиц.
С каждым годом увеличивается история объектов на вторичном рынке, и чем старше квартира, тем больше в её истории переходов прав собственности, которые происходят по разным причинам. Это и купля-продажа, и наследование, и дарение, и исполнение договора ренты, и др. Поэтому каждая сделка требует глубинной проверки юридической чистоты объекта.
Эксперты Est-a-Tet проанализировали историю продаваемых квартир и выяснили, что в последние пять лет существенно возросло число квартир, которые приобретены с использованием материнского капитала (либо ипотека была погашена средствами материнского капитала). В случае использования средств материнского капитала при приобретении недвижимости, по закону необходимо наделить всех детей (совершеннолетних и несовершеннолетних) долями в этом объекте. Не всегда и не все выполняют это требование законодательства по разным причинам, и в таком случае нарушаются права детей. Переход права собственности по такой квартире, если права детей не соблюдены, впоследствии может быть оспорен, а сделка может быть признана недействительной. «Лекарством от такого нарушения может быть интеграция информации от Пенсионного фонда России, который распределяет материнские капиталы, и Росреестра, который регистрирует переход права собственности, — считает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. — На данный момент каждая десятая квартира, приобретённая с использованием материнского капитала, имеет признаки нарушения прав несовершеннолетних, а с учётом того, что сегодня материнский капитал выдаётся при рождении первого ребёнка, объём подобных объектов будет расти».
Также крайне неприятным сюрпризом для покупателя может оказаться наличие зарегистрированного третьего лица, которое обладает правом проживания в данной квартире. Одна из причин возникновения такой ситуации — приватизация квартиры, когда один или несколько проживающих в ней пишут отказ от участия в приватизации. «Такие граждане обладают пожизненным правом пользования данным жилым помещением, — напоминает Юлия Дымова. — Поэтому единственная возможность обезопасить себя при покупке — обязать продавца снять всех зарегистрированных лиц с регистрационного учёта, предоставив им иной адрес проживания и регистрации». Подобное пожизненное право пользования может быть определено завещанием, по условиям которого на наследников возлагается обязанность предоставить третьему лицу пожизненное право пользования жилым помещением. Есть и иные категории лиц, в отношении которых может быть установлено право пользования, которое сохраняется при переходе права собственности. Так, длительное время при регистрации не-родственников применялся договор безвозмездного пользования, сохраняющий своё действие, а, следовательно, и сохраняется право пользования после перехода права собственности на имя нового собственника. Выявить данное обстоятельство можно, внимательно изучив документы из паспортного стола.