В I квартале 2020 года количество сделок с элитной жилой недвижимостью снизилось на 40%, а бюджет вырос на 22%

Москва, Россия – Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2020 года на рынке высокобюджетной жилой недвижимости Москвы. На первичном рынке высокобюджетного жилья количество сделок упало на 10% – за январь-март было продано порядка 240 квартир и апартаментов. На 40% сократилось количество сделок в классе элит, что связано с высоким спросом в сегменте в прошлом году, в премиум-классе спрос вырос на 10%. В элитном сегменте средний бюджет сделки за год увеличился на 22% и достиг значения 168 млн руб., в премиум-классе – 62 млн руб. (+3% за год). При этом в I квартале 2020 года на рынок высокобюджетной жилой недвижимости не вышло ни одного нового проекта.

·         Эпидемиологическая ситуация оказала существенное влияние на рынок жилой недвижимости: ввиду изоляции граждан, а также с введением дополнительных мер по ее ужесточению, стало невозможным проведение показов объектов, что особенно важно при покупке дорогого жилья. Кроме того, в связи с пандемией коронавируса многофункциональные центры (МФЦ) и отделения Росреестра во многих регионах России стали работать в ограниченном режиме, приостановив личный прием граждан, что препятствует заключению сделок с жильем.

·         Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank: «Что касается колебания курса валют, то с начала года установленный ЦБ курс доллара, согласно официальным данным, вырос более чем на 15 рублей, основной же рост произошел в марте. В связи с общей рецессией в мировой экономике и неопределенностью ее периода, эксперты дают неутешительные прогнозы по стоимости нефти – порядка $20-23 за баррель, а поскольку рубль имеет прямую зависимость от цены на сырье, курс доллара США к рублю может скорректироваться до более высоких значений и колебаться на уровне 80-85 руб./доллар с возможным постепенным снижением к концу года. Стоит отметить, что рынок элитного жилья практически полностью перешел на рублевое ценообразование, прайсы в долларовом выражении – скорее единичные случаи (в основном такое предложение сосредоточено на Остоженке), поэтому в большей степени формирование цены зависит от структуры предложения в конкретный период. Однако к концу года мы все же ожидаем плавного повышения цен в сегменте по причине роста себестоимости строительства: практически все отделочные материалы и абсолютно вся мебель, сантехника и бытовая техника при возведении высокобюджетной недвижимости закупаются за рубежом в иностранной валюте».

·         С начала текущего года цена квадратного метра в высокобюджетном сегменте увеличилась на 5 п. п. и на конец марта составила 849 тыс. руб. Положительная динамика показателя отмечена в обоих сегментах: в классе элит – на 8% (до 1 252 тыс. руб./кв. м), в премиум-классе – на 4% (до 632 тыс. руб./кв. м). Как и было сказано ранее, основной причиной стало изменение структуры предложения, колебания курса валют оказали минимальное влияние. В больше степени это отразилось на классе элит, где часть предложения все еще экспонируется в долларовом выражении.

Динамика объема предложения и средневзвешенной цены на первичном рынке

·         Опираясь на опыт кризисных и посткризисных 2008 и 2015 годов, мы предполагаем, что застройщики в текущем году выведут меньше проектов на рынок, чем годом ранее. Уже сейчас есть несколько примеров объектов, которые перенесли старт продаж с I квартала 2020 года на более поздний период. Так, например, в течение 2015 года рынок элитного и премиального жилья пополнился всего 9 новыми объектами суммарно на 390 лотов. Для сравнения в 2019 год в продажу вышли 18 проектов на 2 480 лотов.

·         В I квартале 2020 года на рынок высокобюджетной жилой недвижимости не вышло ни одного нового проекта, предложение пополнилось только новым объемом лотов в проекте премиального уровня Turgenev на Сретенке, старт продаж которого был объявлен в конце прошлого года. В связи с ограниченным объемом нового предложения и сохранением спроса за 3 месяца общее количество квартир и апартаментов в сегменте сократилось на 4%, составив порядка 2 500 шт. суммарной площадью 310 тыс. кв. м. В годовой динамике объем предложения, поддержанный крупными проектами, стартовавшими в прошлом году, увеличился на 4%, а суммарная площадь предложения – на 6%.

·         Тройка лидеров по концентрации предложения за 3 месяца не изменилась: на первом месте район Дорогомилово с долей 17%. Предложение здесь практически полностью сформировано проектом «Поклонная, 9», а в комплексе «Кутузовский, 12», который недавно получил разрешение на ввод в эксплуатацию, осталось несколько лотов. На втором месте Пресненский район (15%). Локация держится в высоких строчках рейтинга с начала прошлого года после выхода жилого квартала Lucky, на который приходится чуть больше половины всех лотов района. Замыкает тройку Тверской район (13%), характеризующийся наибольшим числом новостроек среди остальных локаций.

·         Андрей Соловьев: «В элитном сегменте мы фиксируем рекордное количество поступающих заявок, опять же как следствие карантина – покупатели свободное время посвятили поиску недвижимости. При этом запросы распределяются равномерно (50/50%) на первичный и вторичный рынки. Часть спроса все же сместилась на загородный рынок (как покупка, так и аренда), поскольку в отношении ситуации с вирусом такое жилье более безопасно, а контакт с другими людьми минимален. Кроме того, на протяжении одного-двух месяцев будет формироваться большой отложенный спрос, реализация которого может произойти во III квартале 2020 года в случае отмены карантина».

·         Относительно первичного рынка высокобюджетного сегмента количество сделок за I квартал практически сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года – за январь-март было продано порядка 240 квартир и апартаментов, что на 10% меньше первых трех месяцев 2019 года. Однако стоит отметить сокращение на 40% числа сделок в классе элит, что скорее связано с высоким спросом в сегменте в прошлом году. А в премиум-классе обратная ситуация – спрос в сегменте вырос на 10%. Тройка лидеров по числу проданных лотов сформирована именно объектами премиального уровня: Lucky, «Вишневый сад» и «Поклонная, 9».

·         В классе элит несмотря на снижение количественных показателей, качественные продемонстрировали положительную динамику: средний бюджет сделки за год увеличился на 22% и достиг значения 168 млн руб., средняя площадь – на 4% до 160 кв. м. В премиум-классе средний бюджет сделки составил 62 млн руб. (+3% за год), средняя площадь – 114 кв. м (+7% в годовой динамике).

·         Впервые за долгое время в структуре распределения сделок район Хамовники сместился с первой строчки, и лидером на рынке с долей 19% стал район Раменки, который и на протяжении 2019 года пользовался большим спросом. В районе реализуется ЖК «Вишневый сад», где в ноябре прошлого года стартовала 2 очередь проекта. Также летом 2019 года рынок здесь пополнился проектом «Река». Всего в локации представлено 4 новостройки («Вишневый сад», «Река», «Воробьев Дом» и «Снегири Эко»).

Распределение сделок на элитном рынке по районам

·         Андрей Соловьев добавляет: «Сложившуюся кризисную экономическую ситуацию, спровоцированную мировой рецессией, падением цен на нефть, обвалом курса рубля, а также пандемией коронавирусной инфекции, можно считать уникальной. Ввиду неопределенности в отношении продолжительности периода и непредсказуемых последствий пока делать долгосрочные прогнозы по рынку достаточно сложно. Однако к концу года мы все же ожидаем постепенного увеличения цен на первичном рынке в элитном сегменте по причине роста себестоимости строительства. Девелоперы, как и в прошлые кризисные периоды, не спешат выводить новые объекты, но покупатели все еще могут “поймать” ликвидное предложение по докризисным ценам как на первичном, так и на вторичном рынке».

######

KNIGHT FRANK

Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает 523 офиса в 60 странах мира. Более 18 000 сотрудников компании сопровождают сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России. Дополнительную информацию о компании можно получить на сайте www.kf.expert