Аналитики девелоперской компании RDI провели исследование рынка индустриально-складской недвижимости Москвы и области и пришли к выводу, что на сегодняшний день данная отрасль существенно проигрывает в экономическом плане другим сегментам недвижимости. Однако быстро растущий спрос, государственная политика в вопросах стимулирования производства, а также появление новой группы арендаторов, таких как онлайн-ритейлеры, заставляют девелоперов двигаться вперед.
В 2012 году в Москве доля вакантных площадей для складов класса А составила лишь 1%, в классе В этот показатель оказался чуть более выше - 2,5%. Несмотря на значительный рост дефицита, девелоперы не торопятся запускать крупные проекты (как правило, новые складские проекты по площади не превосходят 50-60 тыс. кв. м). Всего за первые три квартала было введено порядка 400 тыс. кв. м, однако этого оказалось недостаточно, чтобы заполнить спрос.
Стоит отметить, что на сегодняшний день, на рынке практически нет спекулятивных проектов. В результате, в условиях постоянно растущего спроса, крупные игроки входят в проекты build to suite и предпочитают покупать склады, причем не редко даже большей площади, чем им нужно на момент покупки. Так же, из-за проблем с подбором площадей, нередки случаи аренды «на вырост». Чтобы снизить расходы, образующиеся из-за простаивающих площадей, незанятые площади сдаются в субаренду.
При этом за три квартала 2012 года в сегмент складской недвижимости России было вложено 513,6 миллионов долларов, что почти вдвое ниже инвестиций 2011 года, ставшего рекордным для посткризисного рынка (тогда объем инвестиций в индустриальный сектор составил 1,08 миллиарда долларов).
А вот объем поглощения площадей по сравнению с 2011 годом вырос. Так, за первые три квартала 2012 года было куплено или взято в аренду 1,2 млн. кв. м, в то время как за весь 2011 год этот показатель составил лишь один миллион квадратных метров.
Спрос значительно превышал существующее предложение, поэтому уже к третьему кварталу прошлого года значительная часть сделок приходилась на объекты на стадии строительства, росло количество и сделок в формате build-to-suit. Купленные складские площади составили порядка четверти от всех поглощенных.
«Несмотря на растущий спрос, сейчас никто не торопится вкладываться в крупные проекты, несмотря на то, что рынок выглядит достаточно привлекательным, не слышно и о новых игроках, - комментирует ситуацию Дмитрий Новожилов, Директор по продажам Технопарка «М4». - Это и становится причиной того что, конечные пользователи вынуждены начинать работу с арендаторами на ранней стадии. Позитивным фактором можно считать то, что сегодня покупатели и арендаторы (значительную часть которых составляют международные компании) стали гораздо более взыскательны и тщательно контролируют процесс строительства. Все больше объектов строятся с учетом последних западных стандартов. Эти и другие факторы ведут к определенному застою на рынке. Основным показателем застоя стал тот факт, что несмотря на сокращение вакантных площадей и рост спроса, арендные ставки остались на прежнем уровне - весь год ставка на складские комплексы класса А в Московском регионе колебалась на уровне 130-150 долларов за кв. м. На отдельных объектах фиксировался небольшой рост ставок, но он не превосходил 3-4%».
Таким образом, становится очевидным, что ритейлеры не стремятся заниматься не профильным для них бизнесом и инвестировать в недвижимость. Новые спекулятивные проекты, которые будут достаточно качественными, чтобы удовлетворить существующие сегодня запросы международных операторов, легко отвоют значительную часть рынка. Тем не менее, сегодня девелоперы и инвесторы предпочитают не рисковать, а действовать наверняка, цепляясь за схемы build-to-suit. В результате, сегодня индустриальный рынок, являясь достаточно качественным с точки зрения стандартов строительства, в экономическом плане довольно архаичен.

Справка о компании
RDI – девелоперское подразделение инвестиционно-управляющей компании RDI Group. Основана в 2008 году. Компания специализируется на создании современных проектов во всех сегментах рынка недвижимости с большой долей уникальной составляющей: архитектура, дизайн, современные инновационные строительные технологии. Компания выступает за оригинальные проектные решения, стараясь предвосхитить завтрашний день. Сотрудники компании обладают богатым опытом мастерпланирования крупных жилых проектов, индустриального развития территорий и реализации комплексных проектов на основе сбалансированных и гибких концепций. В ближайших планах компании строительство и реализация новых уникальных по своему наполнению и масштабу проектов.
Текущий девелоперский портфель RDI насчитывает 11 проектов.
Площадь проектов девелоперского портфеля: более 2 млн. кв. м.
Сроки освоения проектов: 3-10 лет.