В Аналитическом центре и Департаменте новостроек  ИНКОМ-Недвижимость изучили динамику предложения и спроса на однокомнатные квартиры и студии с начала действия субсидированной ипотеки (с 17 апреля 2020 года) по настоящее время. На сегодняшний день в границах старой Москвы на «однушки» приходится 25% экспозиции (6 364 лота), 8% – на студии (1950 лотов). На присоединенных  территориях предложение первичных однокомнатных квартир составляет 27% (2111 лотов), студий  – 16%  (1257 лотов).

За рассматриваемый период экспозиция «однушек» в старомосковских новостройках сократилась на 28%, в Новой Москве – на 33%. Предложение первичных  студий в старых границах города увеличилось на 15%, на присоединенных территориях – на 11%.

В реализованном спросе на рынке новостроек старой  Москвы однокомнатные квартиры составляют 30%, с апреля прошлого года потеряв лишь 1 п.п., студии – 11%, прибавив 4 п.п. Доля «однушек» в ТиНАО – 32%, за указанный срок произошло снижение на 2 п.п., у студий – 19%, увеличение на  8 п.п.

Цены на оба типа жилья  растут. В столице стоимость 1 кв. м первичных однокомнатных квартир увеличилась на 16% – до 259,6 тысяч рублей, в студиях подорожание составило 8%, до 210 тысяч рублей. Цена квадратного метра  «однушек» Новой Москвы повысилась на 19,5% и составила 174,3 тысячи рублей, а в студиях – на 36%, до 191,6 тысячи рублей.

По наблюдениям Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала действия программы льготной ипотеки (с 17 апреля 2020 года) по май 2021 года экспозиция однокомнатных квартир в новостройках Москвы уменьшилась, студий напротив, стало больше. «Однушек» в старых границах города 6 364 лота – 25% от общего числа квартир в новостройках, за исследуемый период их предложение сократилось на 28%. На студии приходится 1950 лотов – 8% экспонируемого жилья, их доля увеличилась на 15%. На территории ТиНАО выставлено 2111 однокомнатных квартир – 27% в общем объеме, уменьшение на 33%. Предложение студий – 1257 лотов – 16% продаваемой «первички», их присутствие в экспозиции увеличилось на 11%.

«Сокращение предложения связано с мощным подъемом спроса прошлого года. В настоящее время наиболее ликвидные лоты распроданы. Вероятно, рост числа студий в общей экспозиции связан с выходом на рынок новых проектов с увеличенным числом таких квартир. Девелоперы закладывают на студии и «однушки» порядка 66% предложения в доме, на двухкомнатные квартиры – 22% и 12% – на трехкомнатные. Такое распределение выгодно застройщикам, поскольку небольшое по площади жилье является самым ходовым товаром в любых рыночных условиях. Кроме того, цена квадратного метра в них выше на 15-20%, чем у квартир большей комнатности», – отмечает заместитель директора Департамента новостроек по продажам ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.

По наблюдениям аналитиков компании, доля присутствия «однушек» и студий в общем реализованном спросе на первичном рынке практически не изменилась. Так, однокомнатные квартиры в новостройках старой Москвы занимают 30%, что на 1 п.п. ниже, чем в начале исследуемого периода. Студии за это время прибавили 4 п.п. и сейчас на них приходится 11%. В ТИНАО «однушки» потеряли 2 п.п. и сегодня составляют 32% реализации, студии – 19%, прибавив 8 п.п.  
                                                                  
«До введения государственной поддержки ипотечного кредитования, ставка по ипотеке уже была на уровне 8%. Разница не так уж велика. “Первичка” и тогда пользовалась хорошим спросом», – рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.    
Тем не менее, с момента развертывания программы субсидированной ипотеки стоимость квадратного метра в новостройках заметно выросла. В  однокомнатных квартирах старой Москвы он подорожал на 16% – до 259,6 тысяч рублей, в студиях на  8% – до 210 тысяч рублей. В ТиНАО тенденция еще более заметна. Здесь цена 1 кв. м в «однушках» увеличилась почти на 20%, составив 174,3 тысячи рублей, в студиях – на 36%, до  191,6 тысяч рублей за 1 кв.м.

«Цены шли вверх на протяжении всего периода действия льготной  ипотеки из-за спровоцированного ею увеличения продаж. Возможно, в июне мы будем наблюдать рост спроса на жилье, аналогичный взлету покупательской активности в октябре 2020 года. Тогда также стоял вопрос о свертывании льготной программы, и покупатели стремились успеть приобрести квартиры на выгодных условиях. Если действие ипотеки с господдержкой продлят до конца 2021 года, то на рынке сохранятся текущие тенденции, но в более умеренных масштабах», – комментирует Дмитрий Таганов.
По мнению экспертов ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время однокомнатные квартиры и студии представляют интерес не только для конечных потребителей, но и для инвесторов.

«Если успеть купить квартиру на старте продаж, то доходность может составить 20-30%. После введения  программы льготной ипотеки появилась категория инвесторов с бюджетом всего в 15% от стоимости квартиры, остальная сумма берется в кредит. Такие покупатели долго “не сидят в проекте”, чтобы расходы на выплату ипотеки не перекрыли доходную часть. По мере возведения дома, после двух-трех повышений цен, они реализуют жилье с минимальной маржинальностью до 10-15%. Правда, у них есть риск не получить доход, если стоимость приобретенного объекта начнет снижаться. Например, в период летних отпусков (когда застройщики могут снизить цены на новостройки), выхода конкурирующего проекта в локации,  макроэкономического давления. Тогда инвесторам придется ориентироваться на долгосрочную перспективу, а уплату процентов по кредиту никто не отменял», – говорит заместитель директора Департамента новостроек по продажам ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.