Жилье строить нельзя апартаменты: где ставим запятую? Трудности перевода

Ни для кого не секрет, что уровень обеспеченности населения жильем в России чрезвычайно низкий – 23 кв. м жилой площади на человека. При этом галопирующими темпами развивается рынок апартаментов, а не жилья. Почему же строят апартаменты, а не жилье? Почему при явном дефиците квадратных метров и свободных участков для застройки чиновники в единичных случаях выдают разрешение на строительство жилья? Об этом рассуждали гости Круглого стола «Главные тренды рынка жилой недвижимости глазами ведущих игроков», организованном Медиахолдингом «Эксперт» и компанией «Метриум Групп» в рамках выставки «ДомЭкспо».

 Основные заделы для нового строительства в Москве сейчас сосредоточены в промзонах. В 2010 году произошла смена власти, и новый мэр сделал данную тему приоритетной, учитывая дефицит свободных площадок и ухудшающуюся экологическую обстановку в Москве. «Однако получить разрешение на строительство именно жилья на территории бывшей промзоны не просто, - рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Это трудоемкий процесс, который требует от застройщика знания самой процедуры, а главное - определенных затрат – как временных, так и денежных. Принятие положительного решения о переводе зависит от многих факторов, в частности, от самой площадки, застройщика, его взаимоотношений и опыта взаимодействия с властями… Поэтому не все застройщики готовы «сыграть в эту рулетку», риски всегда присутствуют. Ты проделаешь определённую работу, потратишь время, а тебе не дадут разрешение. Вот и строят апартаменты. Более того, судя по тому количеству комплексов с апартаментами, которое выходит сейчас на рынок, складывается ощущение, что чиновники вполне лояльно относятся к данному формату и даже стимулируют застройщиков строить именно его, так как легко дают добро на их реализацию. В противном случае были бы приняты меры, ужесточающие согласование проектов с апартаментами. К тому же, и сами застройщики подтверждают, что согласовать апартаменты реально проще и чиновники это делают весьма охотно».

Свое видение ситуации относительно того, почему так сложно получить разрешение на строительство жилья, представил Александр Подусков, заместитель генерального директора KR Properties: «Если рассматривать объекты нового строительства, особенно эконом-класса, то обычно они появляются в отдаленных от центра районах. В этом случае нежелание давать разрешение на строительство жилья отчасти может быть связано с различными нормами и требованиями, которые предъявляются к жилью: электричество, водоснабжение, инсоляция, наличие инфраструктуры, определенной ширины проезды и подъезды, расстояния от дороги, ТЦ или БЦ, метро и множества других факторов. Иногда на территории просто физически нельзя построить жилье, соответствующее всем предъявляемым законодательством требованиям. В то же время город понимает, что надо развивать отдаленные, спальные районы, окраины города и «мертвые зоны». А как это осуществить? Конечно же, заселив таким образом тот или иной район. Это можно сделать, дав девелоперам с одной стороны площадку для развития, с другой – предложив для покупателя выгодную цену (а мы все помним, что апартаменты, по крайней мере на ранней стадии, дешевле жилья), ради которой он поедет именно в этот район. Именно поэтому появляются апартаменты. Потом, конечно, городские власти будут контролировать этот вопрос более пристально, но для начала им надо завести туда девелопера, заставить его работать. Сейчас уже чиновники активно говорят об ограничении строительства апартаментов, но мы видим, что новые проекты продолжают появляться».

Другой случай – локальная застройка либо редевелопмент. Со слов Подускова, обычно это бывшие административные здания и/или исторические объекты. Здесь нежелание давать разрешение на возведение жилья сопряжено с окружающей застройкой, с обязательствами по социальной инфраструктуре – если на новой площадке можно предусмотреть строительство школы или детского сада, то в центре, например, его просто негде построить. «С другой стороны – существующие нормы, по которым строится жилье, зачастую невозможно вписать в уже сложившийся облик и застройку района, но при этом нужно развивать заброшенные и неэффективные здания, - продолжил Александр Подусков. - Например, апартаменты Манхеттен Хаус на Верхней Масловке. Если бы мы возводили там именно жилье, то в соответствии с требованиями инсоляции, нам пришлось бы делать квартиры по 150 квадратов, которые сейчас не пользуются уже большой популярностью в сегменте для бизнес потребителей. Апартаменты же можно «нарезать» и по 40 и по 60 кв.м - именно такие площади сейчас и востребованы. Покупатели более дорогой недвижимости стали считать деньги, им нужна эффективная площадь для своего проживания, они не готовы платить за лишние метры. Поэтому проблемы с выдачей разрешений на строительство жилья в центре могут быть связаны с несовершенной законодательной системой, которая могла бы гибко регламентировать те или иные имущественно-правовые формы владения собственностью».

К дискуссии присоединился Алексей Могила, глава представительства компании Rossmils investments, которая сейчас активно скупает площадки под строительство и редевелопмент апартаментов: «Москва имеет огромный потенциал по развитию своего центра. Такие районы как Китай-город или Маяковская имеют большое количество старых офисных зданий в безобразном состоянии, глядя на которые иногда сердце кровью обливается, понимая, во что превратили действительно красивые дома конца 19 - середины 20 века. Они практически не эксплуатируются, налицо – наплевательское отношение к ним. Например, один из первых объектов, который мы приобрели с целью редевелопмента, было здание 1937 года на улице Красина. Оно сдавалось под офисный центр по трехмесячным договорам. Я 10 лет занимаюсь недвижимостью и первый раз видел, когда офисы сдаются на три месяца! Можно представить себе, в каком диком состоянии были эти помещения внутри. Причина - отношение собственника к этому объекту. При этом здание имеет сумасшедший потенциал, отличный конструктив. Как правило, существующие возможности по техусловиям требуют небольших вложений, главное - деловой подход. Мы восстановили изначальный фасад, который там был, обновили «начинку» - получился достойный объект. В этом плане Москва – непаханое поле. Таких зданий в столице даже не десятки, а сотни. И здесь нужна очень большая поддержка правительства Москвы для того, чтобы эта работа стала системной. Деятельность по восстановлению таких объектов должна регламентироваться, но ни в коем случае эта поддержка не должна обернуться «палками в колеса», когда здание восстанавливаешь, приходит 25 инспекций и на голом месте тебя пытаются тебя раскрутить на деньги – это конечно не приятно. Мы считаем, что занимаемся красивой работой - поднимаем и восстанавливаем районы. Для нас это не безысходность, а просто повод и возможность воплотить те идеи, которые были у наших предков, создать благоприятную атмосферу для тех людей, которые там будут жить».

Свой взгляд на проблемы, мешающие развиваться рынку жилья в Москве, озвучила также Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group: «Сегодня редкий застройщик пойдет менять функциональное назначение земельного участка на жилье, так как абсолютно непонятны сроки данного мероприятия, а от них напрямую зависит эффективность бизнеса, потому что все это закладывается в итоге в  ценообразование. Если ты 5 лет меняешь функциональное назначение участка, чтобы построить на нем жилье, то одна только эта процедура «съест» всю твою возможную прибыль. Поэтому в сегодняшней ситуации все мы радостно строим апартаменты, чтобы обеспечить себе хоть какую-то рентабельность девелоперского бизнеса. Это первая причина. Вторая заключается в том, что сфера жилищного строительства – одна из самых монополизированных отраслей экономики. Например, в премиум сегменте и de luxe 60% от общего объема жилищного строительства сегодня занимают компании, афилированные с госбанками – это «Дон Строй», «Галс Девелопмент» и т.д. Таким компаниям почему-то удается без проблем поменять функциональное назначение земельных участков, поэтому, конечно, им понятно ценообразование в своих объектах. Огосударствление и монополизация рынка жилищного строительства очень сильно уменьшают возможности других игроков получить разрешение на строительство жилых объектов».  

Сравнение предложения по сегментам на первичном рынке в старых границах Москвы

Источник: «Метриум Групп»

«Метриум Групп» - риэлторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рыке жилой недвижимости Московского региона. Специализируется в двух сегментах: новостройки Москвы и Московской области, а также загородная недвижимость (коттеджи и мультиформатные посёлки) в Подмосковье.
Имеет большой опыт работы в проектной деятельности. Компании удалось внедрить новую для рынка бизнес-модель реализации квадратных метров – через создание совместного предприятия с девелопером, которое позволяет сделать совместную работу застройщика и риэлтора максимально эффективной и обоюдовыгодной.
«Метриум Групп» выступает стратегическим партнером ЗАО «Сбербанк Управление Активами» (консультант в сфере недвижимости, организация продаж), а также инвестором фонда «Сбербанк - Жилая недвижимость».